P加潮才剛開始

美 國 加 息 周 期 可 能 將 近 尾 聲 ， 但 香 港 的 樓 按 息 口 卻 才 剛 開 始 上 調 。 相 信 未 來 二 年 ， 香 港 的 樓 按 息 口 ， 將 會 跟 隨 樓 價 上 升 而 調 高 ， 直 到 恢 復 P加 才 有 機 會 終 止 。 愈 早 買 樓 ， 不 但 享 受 低 息 ， 更 可 賺 取 樓 價 升 值 。

美 國 長 息 與 短 息 差 距 不 斷 收 窄 ， 十 年 期 政 府 債 券 息 率 低 於 4厘 的 水 平 ， 而 二 年 期 政 府 債 券 息 率 略 高 於 3.5厘 ， 兩 者 相 差 不 足 0.5厘 ， 較 一 年 前 的 2厘 ， 收 窄 了 1.5厘 或 四 分 之 三 。 過 去 一 年 ， 聯 儲 局 加 息 8次 ， 聯 邦 基 金 利 率 由 1厘 升 至 3厘 。 即 過 去 一 年 ， 短 期 上 升 而 長 息 卻 下 跌 。 長 息 和 短 息 逆 向 ， 令 兩 者 差 距 收 窄 ； 反 映 市 場 擔 憂 美 國 經 濟 前 景 可 能 轉 弱 ， 而 這 種 情 況 亦 在 英 國 和 澳 洲 出 現 。

美 國 聯 儲 局 主 席 格 林 斯 平 公 開 表 示 關 注 長 短 息 逆 向 的 情 況 ， 令 人 猜 測 美 國 加 息 周 期 將 近 尾 聲 。 美 國 加 息 周 期 將 近 尾 聲 ， 減 低 了 香 港 加 息 的 壓 力 。 甚 至 有 本 地 銀 行 界 人 士 預 期 ， 今 年 內 美 國 只 會 再 加 息 半 厘 。 美 國 加 息 步 伐 放 緩 ， 甚 至 結 束 ， 將 可 以 消 除 香 港 加 息 的 陰 影 。

縱 使 香 港 不 必 跟 隨 美 國 加 息 ， 香 港 的 按 揭 利 率 仍 然 會 上 升 。 因 為 銀 行 不 斷 將 P減 收 窄 ， 以 反 映 資 金 成 本 和 追 求 較 高 的 利 潤 。 事 實 上 ， 香 港 銀 行 界 減 按 揭 利 率 ， 由 P加 調 低 到 P減 ， 較 美 國 加 息 周 期 早 28個 月 ， 可 以 預 期 美 國 加 息 周 期 結 束 後 的 兩 年 ， 本 地 銀 行 繼 續 調 升 按 揭 利 率 ， 由 P減 調 高 到 P加 。 本 地 主 要 銀 行 (如 匯 豐 、 恆 生 及 中 銀 )在 今 年 三 月 及 六 月 ， 先 後 將 調 升 按 揭 利 率 ； 由 P-2.5厘 起 ， 調 升 至 P-2.25厘 起 ； 再 由 P-2.25厘 起 ， 調 升 至 P-2厘 起 ； 今 天 東 亞 銀 行 更 調 升 至 P-1.75厘 起 。

再 次 重 申 ， 銀 行 調 升 按 揭 利 率 ， 是 因 應 本 地 樓 價 上 升 ， 和 經 濟 長 期 向 好 的 結 果 。 如 果 樓 市 不 振 ， 樓 按 倒 退 ， 銀 行 又 憑 什 麼 加 按 揭 利 率 呢 ？ 消 費 者 要 慬 記 ， 調 升 按 揭 利 率 ， 只 適 用 於 新 造 按 揭 ， 不 追 溯 既 往 。 所 以 趁 P減 買 樓 ， 未 來 二 十 年 還 款 期 內 都 能 享 受 低 息 。