【买楼首期全攻略2026】400万楼要几多首期？私楼/居屋/村屋首期计算、9成按揭与400万楼月供

重点摘要：

香港买楼首期依物业类型与按保条件而异：首置固定收入买家购买 1,000 万元或以下私楼最高可造 9 成按揭（10% 首期）；一手居屋由房委会担保，绿表与白表最低首期分别为 5% 及 10%；白居二（二手居屋）若楼龄逾 30 年因担保期扣减，首期或大幅增至 3 至 4 成；村屋按保最高则批 85%（15% 首期）。

买家切忌仅计算首期，须额外准备现金支付从价印花税（400 万或以下为 $100，500 万物业为 2.25%）、1% 代理佣金、律师费及对数杂费，避免因现金不足而面临挞订。

买楼首期要几多？2026 最新按揭成数与物业类型大比拼

「买楼首期要几多？」这个问题完全取决於你购买的物业类型、以及能否申请按揭保险（高成数按揭）。以下是各大物业类型的最低首期要求对照表：

私楼、居屋与村屋首期及最高按揭成数对照表

物业类型	首置客最高按揭成数	最低首期要求 (百分比)	说明与限制
私楼 (1,000万或以下)	90% (需申请按保)	10% 首期	必须为首置客且有固定收入；非固定收入最高借 80%。
一手居屋 (绿表)	95%	5% 首期	房委会提供政府担保，毋须入息审查及压力测试。
一手居屋 (白表)	90%	10% 首期	同样有政府担保，毋须压力测试，但需符合居屋资产入息限额。
白居二 (二手居屋)	最高 90%	10% 首期 起	视乎居屋楼龄。若过了政府担保期，首期随时增至 30%-40%。
标准村屋	最高 85%	15% 首期	村屋交投流通量较低，估价较保守，按揭保险最高通常只批 85%。

私楼 9成按揭条件：1,000 万以下物业首期计算

如果你打算购买私人住宅（私楼）并申请 9 成按揭，就需要透过银行向香港按证保险有限公司（HKMC）申请按揭保险。以下是申请按揭的条件：

1. 楼价上限：物业成交价为 HK$ 1,000 万元或以下。
2. 首置身份：申请人在申请按揭时，未持有任何其他香港住宅物业。
3. 固定入息：申请人必须为固定受薪人士（Fixed Salaried）。若为自雇人士或主要依赖佣金收入，最高只能获批 80% 按揭（即需 20% 首期）。

居屋首期几钱？绿表、白表与白居二首期计算与年期陷阱

购买资助房屋是香港人最轻松的上车途径，因为有房委会作为担保人，买家毋须额外购买按揭保险即可享有高成数按揭：

• 绿表居屋首期几钱：绿表买家（现居公屋住户）购买一手居屋或绿置居，最高可造 95% 按揭，只需缴付 5% 首期。以 200 万的居屋为例，首期只需 10 万元！
• 白表居屋首期几钱：白表买家购买一手居屋，最高可造 90% 按揭，需缴付 10% 首期。

白居二首期要小心政府担保期

打算买二手居屋（白居二）的买家必须注意！银行能免压测批出 90% 按揭及 30 年还款期，全因房委会的「50 年担保期」。银行一般会以「50年 减 楼龄」来计算最长按揭年期。

若心仪的二手居屋楼龄达 30 年以上，担保期剩余时间不足，银行不仅会缩短供款年期，最高按揭成数亦会大幅下降至 60% 至 70%。买家随时要准备 3 成至 4 成的巨额首期才能上会！

特殊物业：村屋首期与按揭成数限制

如果你喜欢远离繁嚣、空间较大的村屋，首期预算必须比买私楼充裕。

• 最高按揭成数 85%：在按保计划下，村屋按揭成数最高一般为 85%（楼价上限 1,000 万）。这意味着购买村屋的买家，最少需要准备 15% 首期。
• 估价不足与僭建风险：村屋的交投量较少，银行估价往往较为保守；加上村屋常见僭建问题（如天台玻璃屋、改建露台），银行极有可能扣减贷款额甚至拒批按揭。因此买家宜多准备 5% 至 10% 的后备现金。

400万楼首期与 400万楼月供计算例子

House730以一个热门上车盘价位：400 万元的私楼为例，详细计算「400万楼首期」及买楼总开支，并列出「400万楼月供」金额。而受惠於政府最新的印花税宽减政策，400 万或以下的物业只需缴交 HK$ 100 印花税，大大减轻上车负担。你亦可使用House730的按揭计算机试算一下：

400 万楼开支试算表（以 90% 按揭、3.5% 利息、30 年期计）

项目	计算说明	预算银码
首期	楼价 10%	HK$ 400,000
印花税 (AVD)	首置优惠，400万楼下	HK$ 100
地产代理佣金	楼价 1%	HK$ 40,000
律师费	查契及买卖合约处理费	约 HK$ 10,000
总预备现金开支	首期 + 印花税 + 佣金 + 律师费	约 HK$ 450,100
按揭贷款额	楼价 90% (360 万)	HK$ 3,600,000
按揭保险费	贷款额之 5% (可折入按揭内供款)	HK$ 180,000
总贷款额	贷款 + 保费	HK$ 3,780,000
400万楼月供	以 3.5% 利率，分 30 年摊还	每月约 HK$ 16,973

500万楼首期与 500万楼月供计算例子

若预算稍多，买入 500 万元私楼，虽然 10% 首期为 50 万，但必须留意此楼价区间的印花税会飙升，首期开支大不相同：

500 万楼开支试算表（以 90% 按揭、3.5% 利息、30 年期计）

项目	计算说明	预算银码
首期	楼价 10%	HK$ 500,000
印花税 (AVD)	楼价 2.25% (最新首置税率)	HK$ 112,500
地产代理佣金	楼价 1%	HK$ 50,000
律师费	查契及买卖合约处理费	约 HK$ 10,000
总预备现金开支	首期 + 印花税 + 佣金 + 律师费	约 HK$ 672,500
总贷款额 (连保费)	楼价 90% (450 万) + 5% 保费 (22.5 万)	HK$ 4,725,000
500万楼月供	以 3.5% 利率，分 30 年摊还	每月约 HK$ 21,217

买楼开支防伏指南：首期以外必备的 3 大现金预算

「首期计算」绝不能只计楼价的 10%！新手买家最常犯的错误，是以为只要户口够首期就可以买楼，结果忽略了必须以现金支付的额外开支，导致「抬唔够钱上会」而面临挞订。除了首期，你必须预备以下三大买楼开支：

1. 物业印花税 (AVD)：印花税是不能借入按揭贷款中的！必须在签署正式买卖合约（签临约后 14 天）时以现金或支票缴付。除 400 万以下物业为 $100 外，一般物业的印花税动辄占楼价 1.5% 至 3% 不等。
2. 地产代理佣金：购买二手楼，买家需向地产代理缴付佣金，公价通常为楼价的 1%。此费用需在成交日以现金结清。（注：买一手新楼则免佣）。
3. 买方律师费及杂费（对数）：律师楼处理楼契、查册及按揭契的费用约需 $8,000 至 $12,000。此外，成交收楼前需与卖家结算（对数）已预缴的管理费、差饷及地租，亦需准备数千元现金备用。

买楼首期常见问题

Q1：买楼首期要几多？

A：视乎物业类型及按揭保险。首置客购买 1,000 万元或以下私楼，最低只需 10% 首期；居屋绿表最低只需 5%；村屋一般最低需 15%。

Q2：私楼首期最低可以付几多成？

A：在最新的按保措施下，符合固定收入的首置买家，购买 1,000 万港元或以下私楼物业，最高可申请 9成按揭，即私楼首期最低只需 10%。

Q3：居屋首期几钱？绿表和白表有什麽分别？

A：一手居屋绿表（公屋户）可做 95% 按揭，首期为楼价的 5%；白表买家最高做 90% 按揭，首期为楼价的 10%。

Q4：买白居二首期需要准备几多成？

A：白居二（二手居屋）按揭极度受制於房委会的「担保期」。楼龄较新可做 90% 按揭（10% 首期）；若楼龄接近或超过政府担保期，按揭成数将大幅扣减，首期可能高达 30% 至 40%。

Q5：村屋首期可以做 9成按揭吗？

A：一般不能。村屋按揭在按保计划下最高通常只能获批 85%（视乎物业质素及银行估价），买家需准备最少 15% 首期。

Q6：买 400万楼首期和 400万楼月供大约要几多钱？

A：申请 9成按揭下，400万楼首期为 40 万元。以 3.5% 利率及 30 年期计算，连同按保费折入贷款，每月供款约为 HK$ 16,973。

Q7：买 500万楼首期要几多？印花税要交几多？

A：500万楼首期（10%）为 50 万元。首置印花税按 2.25% 税率计算，需以现金额外缴付 HK$ 112,500 印花税。

Q8：首期以外，还有什麽买楼开支必须用现金支付？

A：除了首期，买家必须准备充裕的现金流以支付：物业印花税、地产代理佣金（一般为楼价 1%）、律师费及成交对数杂费。

全城放盘应有尽有