【買樓首期全攻略2026】400萬樓要幾多首期？私樓/居屋/村屋首期計算、9成按揭與400萬樓月供

日期：2026-09-10

重點摘要：

香港買樓首期依物業類型與按保條件而異：首置固定收入買家購買 1,000 萬元或以下私樓最高可造 9 成按揭（10% 首期）；一手居屋由房委會擔保，綠表與白表最低首期分別為 5% 及 10%；白居二（二手居屋）若樓齡逾 30 年因擔保期扣減，首期或大幅增至 3 至 4 成；村屋按保最高則批 85%（15% 首期）。

買家切忌僅計算首期，須額外準備現金支付從價印花稅（400 萬或以下為 $100，500 萬物業為 2.25%）、1% 代理佣金、律師費及對數雜費，避免因現金不足而面臨撻訂。

內容目錄

買樓首期要幾多？2026 最新按揭成數與物業類型大比拼

「買樓首期要幾多？」這個問題完全取決於你購買的物業類型、以及能否申請按揭保險（高成數按揭）。以下是各大物業類型的最低首期要求對照表：

私樓、居屋與村屋首期及最高按揭成數對照表

物業類型	首置客最高按揭成數	最低首期要求 (百分比)	說明與限制
私樓 (1,000萬或以下)	90% (需申請按保)	10% 首期	必須為首置客且有固定收入；非固定收入最高借 80%。
一手居屋 (綠表)	95%	5% 首期	房委會提供政府擔保，毋須入息審查及壓力測試。
一手居屋 (白表)	90%	10% 首期	同樣有政府擔保，毋須壓力測試，但需符合居屋資產入息限額。
白居二 (二手居屋)	最高 90%	10% 首期起	視乎居屋樓齡。若過了政府擔保期，首期隨時增至 30%-40%。
標準村屋	最高 85%	15% 首期	村屋交投流通量較低，估價較保守，按揭保險最高通常只批 85%。

私樓 9成按揭條件：1,000 萬以下物業首期計算

如果你打算購買私人住宅（私樓）並申請 9 成按揭，就需要透過銀行向香港按證保險有限公司（HKMC）申請按揭保險。以下是申請按揭的條件：

樓價上限：物業成交價為 HK$ 1,000 萬元或以下。
首置身份：申請人在申請按揭時，未持有任何其他香港住宅物業。
固定入息：申請人必須為固定受薪人士（Fixed Salaried）。若為自僱人士或主要依賴佣金收入，最高只能獲批 80% 按揭（即需 20% 首期）。

居屋首期幾錢？綠表、白表與白居二首期計算與年期陷阱

購買資助房屋是香港人最輕鬆的上車途徑，因為有房委會作為擔保人，買家毋須額外購買按揭保險即可享有高成數按揭：

綠表居屋首期幾錢：綠表買家（現居公屋住戶）購買一手居屋或綠置居，最高可造 95% 按揭，只需繳付 5% 首期。以 200 萬的居屋為例，首期只需 10 萬元！
白表居屋首期幾錢：白表買家購買一手居屋，最高可造 90% 按揭，需繳付 10% 首期。

白居二首期要小心政府擔保期

打算買二手居屋（白居二）的買家必須注意！銀行能免壓測批出 90% 按揭及 30 年還款期，全因房委會的「50 年擔保期」。銀行一般會以「50年減樓齡」來計算最長按揭年期。

若心儀的二手居屋樓齡達 30 年以上，擔保期剩餘時間不足，銀行不僅會縮短供款年期，最高按揭成數亦會大幅下降至 60% 至 70%。買家隨時要準備 3 成至 4 成的巨額首期才能上會！

特殊物業：村屋首期與按揭成數限制

如果你喜歡遠離繁囂、空間較大的村屋，首期預算必須比買私樓充裕。

最高按揭成數 85%：在按保計劃下，村屋按揭成數最高一般為 85%（樓價上限 1,000 萬）。這意味著購買村屋的買家，最少需要準備 15% 首期。
估價不足與僭建風險：村屋的交投量較少，銀行估價往往較為保守；加上村屋常見僭建問題（如天台玻璃屋、改建露台），銀行極有可能扣減貸款額甚至拒批按揭。因此買家宜多準備 5% 至 10% 的後備現金。

400萬樓首期與 400萬樓月供計算例子

House730以一個熱門上車盤價位：400 萬元的私樓為例，詳細計算「400萬樓首期」及買樓總開支，並列出「400萬樓月供」金額。而受惠於政府最新的印花稅寬減政策，400 萬或以下的物業只需繳交 HK$ 100 印花稅，大大減輕上車負擔。你亦可使用House730的按揭計算機試算一下：

400 萬樓開支試算表（以 90% 按揭、3.5% 利息、30 年期計）

項目	計算說明	預算銀碼
首期	樓價 10%	HK$ 400,000
印花稅 (AVD)	首置優惠，400萬樓下	HK$ 100
地產代理佣金	樓價 1%	HK$ 40,000
律師費	查契及買賣合約處理費	約 HK$ 10,000
總預備現金開支	首期 + 印花稅 + 佣金 + 律師費	約 HK$ 450,100
按揭貸款額	樓價 90% (360 萬)	HK$ 3,600,000
按揭保險費	貸款額之 5% (可折入按揭內供款)	HK$ 180,000
總貸款額	貸款 + 保費	HK$ 3,780,000
400萬樓月供	以 3.5% 利率，分 30 年攤還	每月約 HK$ 16,973

500萬樓首期與 500萬樓月供計算例子

若預算稍多，買入 500 萬元私樓，雖然 10% 首期為 50 萬，但必須留意此樓價區間的印花稅會飆升，首期開支大不相同：

500 萬樓開支試算表（以 90% 按揭、3.5% 利息、30 年期計）

項目	計算說明	預算銀碼
首期	樓價 10%	HK$ 500,000
印花稅 (AVD)	樓價 2.25% (最新首置稅率)	HK$ 112,500
地產代理佣金	樓價 1%	HK$ 50,000
律師費	查契及買賣合約處理費	約 HK$ 10,000
總預備現金開支	首期 + 印花稅 + 佣金 + 律師費	約 HK$ 672,500
總貸款額 (連保費)	樓價 90% (450 萬) + 5% 保費 (22.5 萬)	HK$ 4,725,000
500萬樓月供	以 3.5% 利率，分 30 年攤還	每月約 HK$ 21,217

買樓開支防伏指南：首期以外必備的 3 大現金預算

「首期計算」絕不能只計樓價的 10%！新手買家最常犯的錯誤，是以為只要戶口夠首期就可以買樓，結果忽略了必須以現金支付的額外開支，導致「抬唔夠錢上會」而面臨撻訂。除了首期，你必須預備以下三大買樓開支：

物業印花稅 (AVD)：印花稅是不能借入按揭貸款中的！必須在簽署正式買賣合約（簽臨約後 14 天）時以現金或支票繳付。除 400 萬以下物業為 $100 外，一般物業的印花稅動輒佔樓價 1.5% 至 3% 不等。
地產代理佣金：購買二手樓，買家需向地產代理繳付佣金，公價通常為樓價的 1%。此費用需在成交日以現金結清。（註：買一手新樓則免佣）。
買方律師費及雜費（對數）：律師樓處理樓契、查冊及按揭契的費用約需 $8,000 至 $12,000。此外，成交收樓前需與賣家結算（對數）已預繳的管理費、差餉及地租，亦需準備數千元現金備用。

買樓首期常見問題

Q1：買樓首期要幾多？

A：視乎物業類型及按揭保險。首置客購買 1,000 萬元或以下私樓，最低只需 10% 首期；居屋綠表最低只需 5%；村屋一般最低需 15%。

Q2：私樓首期最低可以付幾多成？

A：在最新的按保措施下，符合固定收入的首置買家，購買 1,000 萬港元或以下私樓物業，最高可申請 9成按揭，即私樓首期最低只需 10%。

Q3：居屋首期幾錢？綠表和白表有什麼分別？

A：一手居屋綠表（公屋戶）可做 95% 按揭，首期為樓價的 5%；白表買家最高做 90% 按揭，首期為樓價的 10%。

Q4：買白居二首期需要準備幾多成？

A：白居二（二手居屋）按揭極度受制於房委會的「擔保期」。樓齡較新可做 90% 按揭（10% 首期）；若樓齡接近或超過政府擔保期，按揭成數將大幅扣減，首期可能高達 30% 至 40%。

Q5：村屋首期可以做 9成按揭嗎？

A：一般不能。村屋按揭在按保計劃下最高通常只能獲批 85%（視乎物業質素及銀行估價），買家需準備最少 15% 首期。

Q6：買 400萬樓首期和 400萬樓月供大約要幾多錢？

A：申請 9成按揭下，400萬樓首期為 40 萬元。以 3.5% 利率及 30 年期計算，連同按保費折入貸款，每月供款約為 HK$ 16,973。

Q7：買 500萬樓首期要幾多？印花稅要交幾多？

A：500萬樓首期（10%）為 50 萬元。首置印花稅按 2.25% 稅率計算，需以現金額外繳付 HK$ 112,500 印花稅。

Q8：首期以外，還有什麼買樓開支必須用現金支付？

A：除了首期，買家必須準備充裕的現金流以支付：物業印花稅、地產代理佣金（一般為樓價 1%）、律師費及成交對數雜費。