【買新樓程序2026】抽新樓流程時間線、入票本票準備、樓花按揭與揀樓驗樓指南
日期：2小時前
重點摘要：
香港一手「樓花」指施工期間預售的物業，最長預售期為 30 個月。相比二手樓，買一手樓免付地產代理佣金，並享 6 至 12 個月免費執漏保養。
抽新樓流程包括參觀示範單位、遞交 10 萬元本票入票抽籤、現場揀樓及簽臨約付 5% 細訂（未中籤者全數退還本票）。付款可選折讓較高的「即供」或收樓才供款的「建築期」；現行政策下首置客購買 1,000 萬元或以下樓花，兩者最高均可承造 9 成按揭。正式收樓後安排驗樓執漏，由發展商免費修補即可入伙。
甚麼是「樓花」與「樓花期」？買新樓（一手）與二手樓 3 大核心分別
在香港買一手新樓，絕大部分項目均屬於「樓花（Off-Plan Property）」。所謂「樓花」，是指發展商在物業尚未建成、尚在施工階段時便提前預售的單位。
- 樓花期（Off-Plan Period）：指由發展商開售當天起算，直至預計落成及獲發入伙紙／滿意紙（關鍵日期）的時間。根據地政總署《預售樓花同意方案》規範，發展商最多只可預售落成日期前 30 個月（兩年半） 的樓花項目。
買一手新樓 vs 買二手樓 核心分別對照表
| 比較項目 | 買一手新樓 / 買樓花 | 買二手現樓 |
| 地產代理佣金 | 完全免佣金（地產代理佣金由發展商支付）。 | 買家通常需繳付樓價 1% 的代理佣金。 |
| 物業狀況與保養 | 全新未有人住過，發展商提供 6 個月至 1 年免費執漏保養期。 | 屬於現樓，依「交吉現況」出售，買家需自行承擔維修與裝修費用。 |
| 價格與開課模式 | 劃一價單發售，不設議價空間，但發展商會提供多元化扣折扣優惠。 | 價格由業主自由叫價，買賣雙方有議價及拉鋸空間。 |
| 成交及付款時間 | 提供「即供」或「建築期」等多種付款期，買樓程序極具彈性。 | 買賣程序標準化，簽臨約後通常 60 至 90 天內 必須完成成交上會。 |
買新樓程序全景圖：抽新樓到收樓 7 大黃金步驟時間線
買一手新樓的程序極之標準化，由發展商公佈價單開始至正式收樓，全過程可拆解為 7 個黃金階段：
一手買新樓 7 大步驟時間軸一覽表
| 時間節點 | 買新樓程序階段 | 核心任務與資金交接 |
| 開售前 1-2 星期 | Step 1：睇示範單位與讀價單 | 參觀展覽廳示範單位，查閱發展商公佈的售樓說明書、價單及銷售安排。 |
| 開售前 3-7 天 | Step 2：遞交意向登記（入票） | 填寫意向登記，並遞交指定抬頭的銀行本票（通常每張 10 萬元）。 |
| 揀樓前 1-2 天 | Step 3：電腦抽籤與公佈次序 | 發展商進行公開電腦抽籤，公佈揀樓次序（抽籤號碼及分組時間）。 |
| 揀樓當日 (Day 1) | Step 4：現場揀樓與簽臨約 | 到售樓處現場叫號揀樓，即時簽署臨約，並繳付樓價 5% 作為細訂。 |
| 揀樓後 14 天內 | Step 5：簽正式合約與申辦按揭 | 於律師樓簽署正式買賣合約（ASP），並即時向銀行申請樓花按揭。 |
| 關鍵日期前 3 個月 | Step 6：按揭尾數與滿意紙 | （若選用建期）向銀行完成按揭批核，等待地政總署發出滿意紙/入伙紙。 |
| 收樓當日 | Step 7：驗樓執漏與正式交吉 | 領取鎖匙入伙，由驗樓師進行驗樓並提交執漏清單，發展商修妥後完成。 |
抽新樓 Step 1-3：睇示範單位、讀價單與「入票」本票準備技巧
當心水一手新盤公佈後，便正式進入「抽新樓」的準備階段：
1. 參觀示範單位與閱讀銷售資料
發展商會設立展覽廳，提供「交樓標準示範單位」（無改動，保留原裝廚廁及間隔）及「經改動示範單位」（附帶豪華裝修及改動牆身）。買家應重點觀察「交樓標準」單位，了解實際贈送的家電牌子及物料。
2. 何謂「入票」？本票要準備幾多錢？
- 入票（遞交意向登記）：指買家向發展商表達購買意向並登記參加抽籤的過程。
- 準備銀行本票（Cashier’s Order）：入票時，買家必須遞交一張由本港銀行開出、抬頭寫明指定律師樓的銀行本票。金額通常為每張 HK$ 100,000（視乎新盤訂定）。
- 抽唔到會退返嗎？：會！若最終未能抽中或揀不到心水單位，發展商會將本票全數原封不動退還給買家，或由代理退回，買家零損失。
入票防伏技巧：A 組與 B 組揀樓次序有何分別？
發展商通常會將買家分為 A 組（大手客 / 買大單位客） 及 B 組（散客 / 買單一單位客）。A 組買家需承諾購買至少 2 個單位或指定大單位，因此會獲得優先揀樓權；B 組買家則在 A 組揀樓完畢後，按抽籤次序入場揀樓。
抽新樓 Step 4：抽籤揀樓當日實況與臨約細訂（5%）過關指南
當抽籤結果公佈後，抽中較前號碼的買家需在指定時間抵達指定售樓處（如大型酒店或商業大廈）進行揀樓：
揀樓當日 4 大實況流程
- 報到與等待叫號：攜帶身份證正本及入票收據，在售樓處報到區等候叫號入場。
- 消耗大盤（選購單位）：進入揀樓區，現場設有大型電子顯示屏（俗稱消耗盤表），即時顯示已被選購的單位。
- 即時下定決策：House730 團隊實地睇樓經驗提示：現場氣氛非常緊湊，每組買家通常只有 2 至 3 分鐘時間決定是否買入剩餘單位。入場前務必預先準備包含 10 至 15 個備選單位的清單（不同座數、樓層及方向），一旦首選被揀走能立刻改選次選。
- 簽署臨約與繳付 5% 細訂：選定單位後，即時由代表律師及代理陪同簽署臨時買賣合約（PASP），並繳付相等於樓價 5% 的細訂。
細訂支付方式：細訂通常包含之前入票遞交的 10 萬元本票，餘額（湊夠 5%）可以高額信用卡即時刷卡、個人支票或額外本票補齊。買家揀樓前務必提早提升信用卡信用額度！
買樓花付款方式與按揭：即供 vs 建築期與「樓花按揭」成數算盤
揀樓簽臨約時，買家必須在臨時買賣合約上決定選用哪一種「付款計劃（Payment Plan）」：
即供付款 vs 建築期付款 全方位比較對照表
| 比較項目 | 即供付款計劃 (Immediate Payment Plan) | 建築期付款計劃 / 建期 (Stage Payment Plan) |
| 運作機制 | 簽臨約後，通常在 90 至 180 天內 找清樓價尾數，並即時開始供樓。 | 簽臨約時只付 5% – 10% 首期，餘下尾數待物業落成（收樓時） 才找清上會。 |
| 樓價折扣優惠 | 最高（發展商能最快回籠資金，故提供最大折扣，一般比建期多減 3%-5%）。 | 較低（因為買家延遲付款）。 |
| 開始供樓時間 | 樓花期內即時開始供樓。若正租樓，會面臨「一邊交租、一邊供樓」的負擔。 | 待物業落成、取得入伙紙後才開始供樓，期間可保留流動資金。 |
| 樓花按揭上限 | 最高 90% 按揭（適用於 1,000 萬元或以下物業）。 | 最高 90% 按揭（適用於 1,000 萬元或以下物業）。 |
| 估價不足風險 | 極低（以簽約當下的買入價由銀行即時估價上會）。 | 較高（若兩年後收樓時樓市下行，銀行估價下跌，買家需「抬錢上會」）。 |
在 2026 年最新按揭保險計劃（HKMC）下，無論是選用「即供」還是「建築期」付款，首置買家購買 1,000 萬元或以下的一手樓花，均可申請高達 90% 的樓花按揭；1,500 萬元或以下單位則可申請最高 80% 按揭。
買新樓程序 Step 5-7：簽正約、關鍵日期、驗樓執漏與正式收樓
揀樓簽臨約後，後續的收樓程序便會按部就班推進：
Step 5：簽署正式合約與申請按揭（簽臨約後 14 天內）
- 簽臨約後 14 天內，買家需前往代表律師樓簽署「正式買賣合約（ASP）」，並按合約條款補交大訂（如適用）。
- 選用即供付款的買家，需即時帶備文件向 3 至 4 間銀行 遞交「樓花按揭」申請；選用建期付款者，則可在關鍵日期前約 3 個月才正式遞交按揭申請。
Step 6：等待關鍵日期與發出交吉通知書
- 當物業竣工並取得地政總署發出的「滿意紙」或屋宇署發出的「入伙紙」後，發展商的代表律師會在 14 天內發信通知買家正式收樓（交吉）。
Step 7：驗樓、執漏與正式搬入
- 領取單位鎖匙：買家到新樓交樓體驗中心辦理手續，領取「業主專用禮包」、單位鎖匙及信箱匙。
- 聘請驗樓師驗樓：買家可親自或聘請專業驗樓師對單位進行地毯式檢查（包括窗框滲水、空心磚、水電運作、門窗鎖具等），並填寫「驗樓執漏表格（Defect Checklist）」交予發展商。
- 發展商免費執漏（保養期）：一手新樓通常附設 6 個月至 1 年的發展商保養期（Defect Liability Period）。發展商工程部會免費為買家修妥清單上的瑕疵，確認滿意後即可正式裝修搬入新居！
買新樓程序常見問題
Q1：抽新樓入票需要準備幾多錢本票？如果抽唔到會退返嗎？
A：入票時通常需要遞交一張由本港銀行開出、金額為 HK$ 100,000 的銀行本票（抬頭寫指定律師樓）。若最終未能抽中或揀不到單位，本票會全數原封不動退還。
Q2：買一手新樓需要付地產代理佣金嗎？
A：不需要。購買一手新樓或樓花，地產代理的服務佣金全數由發展商支付，買家完全免付代理佣金。
Q3：什麼是「樓花期」？最長可以有多久？
A：樓花期是指由開售當天起算，至預計落成收樓（關鍵日期）的時間。根據地政總署規範，預售樓花期最長不得超過 30 個月（兩年半）。
Q4：抽新樓 A 組（大手客）和 B 組（散客）有什麼分別？
A：A 組為大手客（需承諾購買指定大單位或多於 1 個單位），享有優先揀樓權；B 組為單一單位散客，在 A 組揀樓完畢後，按抽籤號碼入場揀樓。
Q5：揀樓當日繳付的 5% 細訂可以用什麼方式支付？
A：5% 細訂通常會先扣除入票時遞交的 10 萬元本票，餘額可以高額信用卡即時刷卡、個人支票或額外本票補齊。
Q6：買樓花應該選「即供付款」還是「建築期付款」？
A：若現金流充裕且想賺盡發展商最高折扣，選「即供」；若正租樓住不想承受雙重供款負擔，或需時間賣出舊居，選「建築期」。
Q7：樓花按揭最高可以做幾多成按揭？
A：根據最新按揭保險計劃，首置買家購買 1,000 萬元或以下 的一手樓花（不論即供或建期），均可申請高達 90% 的樓花按揭。
Q8：新樓收樓時發現有瑕疵，發展商會免費維修（執漏）嗎？
A：會。一手新樓普遍設有 6 個月至 1 年的發展商保養期。買家提交驗樓執漏清單後，發展商工程部會安排免費修修。
一手新盤
