转流率经济学

很多人忽略了楼市分配社会利益的重要性，所谓「不患寡而患不均」，极端的利益分配不均匀，或长期利益分配不均匀，皆会引来社会的深层次矛盾！

为何本文讨论楼市转流的标题是经济学？今天楼市仍然是最重要的内循环经济系统，但近年在国际量化货币的大形势下香港必须要以逆周期措施应对，房屋政策难免偏向管制也放缓了成交转流的财富分配效应！现在应该是安排逐步恢复的时候！

正因为楼市机制重要，但有关机制的法度是什麽？笔者想分享我的观点，希望可以抛砖引玉：

1）楼市是透过置业各阶梯的成交转流量而分配社会利益的！转流量越大，社会能分配的利益就越多！成交转流越平均分配各置业阶梯，利益分配得就越均匀！相反，成交转流若不平均分配，就会造成不合理的财富差距和贫富悬殊！

2）楼市不应该过份倚赖一手楼供应，二手住宅的转流成交，譬如楼换楼，也要同等重视，一二手楼要共利相生，不应冲突相克！

事实上，一手楼的优势是全新、康乐设施、屋苑设计和意境，二手楼的优势是价格便宜与间隔实用！当然在地点上，一二手楼同样都有独一无二的特性！

如果政府对一手楼因地皮收入而有所倾斜，成交上就会同时倾斜向发展商，社会利益分配就不平均，最后会是政府、小市民、也包括发展商的共输局！

3）楼市成交转流究竟流转了社会那一部分的财富？
是时候我们要弄清楚消耗不同部分的财富对市民甚至社会的影响！
笔者用一个最简浅的比喻，一个人的财富可以简单分为（1）钱包里面的钱！（2）银行户口里面的资金！（3）资产蕴藏的购买力！

用那一部分的钱有分别吗？绝对有分别！通常在银包的钱不够买楼！
如果单用在银行的资金去买楼，不单会消耗买家的现金，如果在市场倾斜的情形之下，举例市场若倾斜一手楼，在社会流动的现金便会在普罗大众市民上减少，往财团处会增加！

不要以为笔者想谴责地产霸权！不是！实际上最后发展商同样是输家！因为银行存款并不是最大的利益价值，最大利益价值其实是以自住单位楼换楼！行使房地产的蕴藏购买力，卖出供满的自住单位去换取人生新阶段的新住屋需要！这样消耗流动资金较少，却能产生更强的购物力！我认为，香港房屋政策近年忽略了楼换楼，楼市辣招也迟了撤招，令市场成交量和转流率也下跌！就算楼市倾斜於一手楼，正因为二手出售比一手难得多，最强的资产购买力动用不多，故用家楼换楼成交量大不如实施「楼市辣招」前，发展商其实都是输家！

所以，楼市运作应该以楼换楼为主导！我认为整体二手私楼转流率可由谷底2.5%增加至6%，二手成交量亦由谷底约3.2万宗增加至近8万宗水平！

本文只是抛砖引玉，希望大家可以讨论出市场运作的有利法度和具体方法！我认为，既然房地产分配社会利益是透过置业阶梯的成交转流去进行，我们只要弄清楚置业阶梯的主流情况是否正常健康，然后再对症下药，那转流欠佳有什麽症、又有什麽药？

我认为转流欠佳，其实都是心病，因为资源、资金和需求社会都有！只欠认知！观念认知是否正确！？前景认知是否清晰有力！？市民在行政认知是否志同道合！？当人们对前景有信心和清楚的时候，需求就会自然苏醒和起动！我认为中央已经给予足够的方向，香港政府亦在不断进步中，港人上下要同心努力解决认知实力的凝聚！共勉！

 

全城放盘应有尽有