納稅人使用供樓利息扣稅額注意事宜

簡單來說，實質上可視乎該年按息支出是否最貼近或達到$10萬扣稅額上限(若有嬰幼兒之合資格納稅人高達$12萬扣稅額)。若果該年度已可用盡按息扣稅額，基本上已沒所謂「蝕底」，但是否可用盡扣稅額又或何時用扣稅額；實際上亦視乎一些因素影響包括按息水平、按揭尚餘金額及年期、換樓及生育計劃、餘下多少扣稅年期等。
市場常提及「供樓扣稅」，有些人誤以為直接以供樓金額作為扣稅額，其實，指的是以「供樓利息」計作扣稅額，當中不計供樓金額的本金部份。例如以$250萬按揭額、目前市場按息3.25%及30年還款期為例，第一期月供金額$10,880當中，$6,771屬於利息，$4,109屬於本金，全年供款達$130,562看似已超逾基本$10萬扣稅額，實質上可用作扣稅額的全年供樓利息是$80,509，未足$10萬。
由於按揭以息隨本減方式計算利息，開首數年的利息比例較高，足額使用扣稅額的機會亦較大。若果剛上車按揭額不大，以$330萬貸款額、30年還款期為例，按目前息率計算，首年按息支出約$10.6萬，足可用盡基本按息扣稅額；當供樓至第4年，該年按息支出開始降至低於$10萬(假設息率不變以便參考)，未可足額使用扣稅額。
假如短期內已計劃生育換樓，換樓後之按揭額較大，那便可考慮是否需要留待換樓後連同嬰幼兒額外供樓扣稅額一併使用，用盡$12萬扣稅額。剩餘多少扣稅年期亦是考慮因素，若果供樓扣稅額可用年度已不多，而未來還有較長的供樓計劃，可看看該年度按息支出是否可用盡扣稅額來決定是否使用優惠。
納稅人使用供樓利息扣稅額亦需注意幾點，首先，有關按揭物業須為納稅人的主要居所，換言之，若按揭物業屬於樓花，並未供入伙居住、又或物業屬於工商舖類別，均不可用作扣稅。物業業權持有方式亦會影響扣稅額，若屬單人持有物業，業主可享用全數按息扣稅額；若然聯名持有物業，例如夫婦以長命契(聯權共有)方式持有物業，享有之供樓扣除額各佔一半，基本按息扣除額便為每人$5萬；若然以分權共有方式持有物業，則按持有業權的份額比例去計算享有之扣除額。至於兩夫婦各自擁有一所物業，卻不等於兩人皆可享有$10萬供樓扣稅額，原因是兩夫婦被視為只有一個共同住所，故此仍只有其中一個物業之按息可用作扣稅。

對於現時首置業主年輕化，父母購買單位，由子女名義持有物業，按揭供款由父母支付，父母又可否填報該物業之按息作扣稅之用？由於扣稅額只供按揭物業之業主申報，故父母不可使用有關扣稅優惠。若業主曾進行物業轉按，需留意，若屬於純粹轉換按揭而沒有涉及套現，例如業主轉按是為了取得更好按揭優惠，轉按金額維持原有尚餘按揭額，那麼轉按後之供樓利息仍可用作扣稅。但若然轉按涉及套現又或將現契物業套現，套現金額所涉及之利息是不可用作扣稅，因為那是額外借貸金額，而並非用作原先購置居所之用。例如用家原有按揭尚欠200萬，但轉按套現金額達350萬，那麼原有200萬按揭利息仍可用於扣稅，但套現出來之150萬貸款利息便不可用於扣稅。