旺市未旺價

近 日 二 手 樓 市 旺 市 未 旺 價 ， 成 交 量 明 顯 增 加 ， 但 成 交 價 卻 未 見 上 升 。 到 底 樓 市 是 真 的 向 上 ， 還 是 假 象 。 一 些 偏 遠 地 區 的 樓 價 不 升 反 跌 ， 樓 市 甚 至 可 能 只 是 虛 火 上 升 。 樓 市 總 總 疑 問 ， 到 底 是 何 解 呢 ？

樓 市 旺 市 未 旺 價 ， 確 實 如 此 ， 這 是 用 家 主 導 市 場 的 特 徵 。 用 家 入 市 ， 目 標 是 售 價 便 宜 的 單 位 ， 不 在 乎 什 麼 豪 裝 ， 高 層 或 無 敵 海 景 ， 是 將 價 就 貨 。 長 線 收 租 的 投 資 客 ， 更 加 是 見 低 掃 低 ， 務 求 提 高 租 金 回 報 水 平 。 近 日 入 市 的 買 家 以 用 家 為 主 ， 輔 以 長 線 投 資 者 ， 所 以 旺 市 不 旺 價 。 見 諸 二 手 市 場 ， 就 是 成 交 量 增 加 三 成 到 五 成 ， 但 反 映 二 手 樓 價 的 中 原 城 市 領 先 指 數 CCL還 是 反 覆 橫 行 ， 甚 至 偏 軟 。

只 有 財 政 能 力 高 的 市 民 ， 加 上 追 求 較 高 的 居 住 條 件 的 買 家 ， 才 不 介 意 價 格 較 高 ， 買 入 優 質 單 位 。 如 果 遇 上 心 頭 好 ， 可 能 不 惜 追 價 入 市 ， 如 覆 式 單 位 。 所 以 旺 市 不 旺 價 之 下 ， 偶 然 會 出 現 新 高 價 成 交 ， 甚 至 迫 近 九 七 年 的 高 位 。

樓 市 提 前 向 旺 ， 不 等 新 春 之 後 ， 所 以 向 旺 的 範 圍 不 是 全 面 性 的 ， 主 要 集 中 於 大 型 籃 籌 屋 苑 。 一 如 股 市 轉 勢 炒 上 ， 先 從 籃 籌 股 開 始 ， 難 道 炒 仙 股 就 可 以 炒 起 大 市 嗎 ？ 籃 籌 屋 苑 先 旺 ， 二 三 線 屋 苑 新 春 後 才 旺 ， 是 正 常 不 過 的 事 情 。

現 在 市 區 籃 籌 的 呎 價 已 上 升 到 四 千 元 的 水 平 ， 太 古 城 上 升 至 五 千 元 。 但 上 水 粉 嶺 十 年 樓 齡 屋 苑 ， 呎 價 低 至 一 千 六 百 元 ， 甚 至 低 於 嘉 湖 山 莊 的 一 千 七 百 元 。 正 因 為 市 區 與 新 界 屋 苑 價 差 擴 大 ， 讀 者 不 要 抱 怨 價 高 無 力 買 樓 ， 應 趁 價 低 盡 快 入 市 。