未來繼續低息

定息按揭利率由2.75%起，表面上不吸引。現實上，按息低至2.5%，已經長達十多年。展望未來繼續低息，為何還要推定息按揭呢？因為定息按揭不必經過壓力測試。即按息加3厘下，供樓負擔不超過入息六成。不用壓力測試，買家按揭申請門檻下降到入息五成，可以促進更多有實力買家自置居所。估計最受惠的是換樓客，受惠的住宅是B2類及C類單位，價值一千萬到二千萬元間的房屋。而去年十月調高按揭保險樓價上限到八百萬到一千萬，受惠主要是首置者，以及A類和B1類單位。

香港按揭證券公司將推出試驗計劃，為市民提供定息按揭。貸款上限為一千萬港元，利率分別為2.75%、2.85%及2.95%，年期分別10年、15年及20年。計劃總貸款額為十億港元，視乎市場反應再作檢討。

定息按揭一直不太流行，港人甚少採用。相反，歐美國家卻較多採用，頗為流行。因為香港人持有物業時間較短，一般低於十年，甚或少於五年。港人買樓，較重視樓價升跌所帶來的利潤。持有物業的利息支出多寡，相較價格升跌，不太重要。

過去四十多年的經驗，息率跟樓價的關係，同方向的時間，遠遠長於反方向。即息率升，樓價亦升。利率升而樓價跌，時間短。所以港人能夠忍受利率的波動，卻較難接受樓價的波動。即樓價升，可以接受利率升。

從微觀角度看。利率升，通常反映經濟向上。經濟向上，薪酬亦上升。打工仔支付供樓利息支出，會跟隨薪酬上升而增加。相反，利率跌，反映經濟差。經濟差，薪酬降。減按息亦無助減輕持有物業的風險。