踏入12月，是時候回顧今年按揭市場。今年與樓按相關的息率出現了不少變化，銀行同業拆息、新造按息、最優惠利率(P)的水平與年初已有分別。銀行同業拆息的變動在很大程度上反映銀行資金成本變化，若果資金充裕度減少、市場資金需求增大、銀行保留資金意欲增加等因素，都會推高拆息。

今年初與樓按相關的一個月拆息僅約1厘多水平，自3月份港元一度呈弱勢推使金管局數度入市，銀行結餘再由763億元，降至543億元水平，而拆息亦由4月開始上揚，及至年中加上季節性因素及大型招股活動下，一個月拆息持續升至逾2厘水平。期間銀行保留資金意欲增加，定存息在競爭下趨升，資金成本上升下，改善息差誘因亦增；大型銀行於6月份牽頭調整按揭息率及削減優惠，按揭市場展開了今年的調整潮，4個月內數度調整，由調整新造細額按息延至轉按，再延至全線按揭調整。新造按息由年初低至H+1.23厘(上限P-2.75厘，細P計)，現金回贈高達2.1%，調整至目前一般為H+1.3厘(上限P-2.5厘)，現金回贈1%。以實際按息計，新造按息上調了0.25厘，現金回贈減幅則較大。事實上，數字上亦反映銀行放貸資金趨緊，港元貸存比率由年初86.8%連月升至最近達90.7%新高水平。

上述提及銀行加息，由於加的是新造按息，故只影響新按及新造轉按人士；但與此同時，銀行今年亦減息，減的是最優惠利率(P)，便有助所有供款人士，包括新造及現有用家減輕供款負擔。P屬於浮息，減P可令所有P按或H按利息減少(按目前拆息水平，主要仍以P按上限計息)。

在環球多國減息下，美國今年自7月底三度減息以作保險，聯邦基金利率由2.25厘至2.5厘逐步降至1.5厘至1.75厘，累計減幅0.75厘。美國於10月底第三度減息後，本港大型銀行亦牽頭將存貸息率下降0.125厘，俗稱細P之最優惠利率由5.125厘，降至5厘，大部分銀行已跟隨調整，俗稱大P之最優惠利率由5.375厘，降至5.25厘，但留意，截至現時所知，仍有個別銀行未有跟隨調整，故此目前市場上出現了4個P，分別是5厘；5.25厘；5.375厘及5.5厘，用家需小心留意，以便計算出銀行實際按息。

作者為中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳