2019年是「動魄驚心」的一年，中美貿易、英國脱歐及社會運動等因素，對香港的房地產市場有重大影響，而近年房地產市場有「股票化」的趨勢，即受不同因素有短期波動。2020年是具有「挑戰性」的一年，有許多因素可左右本港房地產市場。

就香港住宅市場而言，近月社會不穩定和經濟步入衰退，對香港未來樓市帶來負面影響，預計到今年底一般住宅樓價會較今年5月頂峰時下跌約8%。儘管市場氣氛淡靜，影響過去多月的住宅銷售額，但發布施政報告後的放寬按揭措施，令買家的首期壓力大減，推動積聚的購買力釋放，特別是600萬至800萬元樓價的二手住宅市場。全港190萬納稅人中，以九成按揭計算，有大約25%符合購買600萬元物業的最低入息要求，加上600萬至800萬元樓價的單位只需要一成首期，預計這類單位成為市場主要需求動力，成交量將上升2至3成，帶動二手市場未來3至4個月持續亢奮，直至盤源及購買力消耗後才會緩和。以800萬元預算和現時樓價呎價分析，買家可在新界地區如將軍澳、東涌及屯門等區購買500方呎以上單位，預計成交將會集中在這些區域。

另外，由於800萬至1,000萬元單位首期減至兩成，筆者相信發展商在未來數月，推盤將集中在1,000萬元以下的中小型單位為主，但有部分發展商會推出豪宅單位以測試市場反應。

整體而言，預期2020年一、二手住宅銷售量跟2019年相若，預期約60,000宗，二手成交量因政府新措施有望回升。筆者估計今年2020年一般住宅樓價將輕微下跌5%，但好像1997年大跌市出現的機會不大。

另外，許多人關心香港零售市場，現時正值「寒冬」。儘管預計香港零售業在明年仍面臨重大壓力，但部分零售業可能逐步進入「新常態」。消費力和消費氣氛受到社會不穩定的影響，位於主要購物區如中環、銅鑼灣、尖沙咀和旺角的傳統零售熱點均受到影響，加上由於大型運輸系統，以及路面情況令大眾市民出入都受影響，部分市民為避免人多塞車的情況，都會選擇留在「社區消費」，因此，一些提供市民生活所需的地區商場及民生區商店的銷售額相對較為穩定。整體而言，零售市場的「寒冬」還有一段時間才有望「回暖」，因此筆者預期2020年街舖租金將會持續下跌約15%。

作者為萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文