新型冠狀病毒肺炎(下稱“新肺炎”)爆發至今約兩個月時間，中國內地確診人數已增至7萬多人(截至2月19日)，已多倍超於2003年沙士全球確診人數，目前相繼出現新肺炎確診個案的國家已接近30個，全球嚴陣對抗疫情。由於新肺炎與2003年沙士相似，當年香港是沙士第二大爆發地區，自然令不少市民記起17年前沙士病毒的經歷。現時本港確診新肺炎數字有所上升，但到處口罩難求，消毒用品嚴重短缺，社會氣氛變得較前緊張。另一邊廂，亦有市民聯想起樓市再現沙士價的執平貨機會，不過，當年情況與今天其實出現較大分別。

2003年樓價跌至97年後最低位，一個500呎建築面積單位由平均300多萬減至100萬水平，但其實並非基於沙士造成這麼大樓價跌幅，當年沙士爆發前，樓價已累跌逾6成，沙士的出現只是進一步催化樓價下跌。97年金融風暴後本港經濟持續一蹶不振，樓價在97年樓市泡沫爆破後出現長達6年跌勢，99年開始展開漫長通縮期，失業率逐步攀升至7%至8%，負資產數字大幅上升，斷供個案頻增亦導致銀主盤湧現；在這個不景氣環境下，2003年沙士病毒就是踩多一腳。當年香港未有應對沙士這類傳播性強攻擊性高的病毒經驗，死亡率達17%，市場變得人心惶惶，部份業主對後市失去信心而劈價出售物業，故此當時樓價進一步下跌近10%。當年疫情消退後，通縮情況開始改善，2004年香港步出通縮，樓價亦開始止跌回升。

現時情況有別，新肺炎疲情出現前，本港樓市在先升後跌的低幅度調整後，正處於反覆上落但大致橫行格局，若非疫情出現，樓市很大機會基於早前一些負面因素已消除緣故而出現反彈，累積了數月的購買力原應可逐步釋放，1月份農曆新年前，多區屋苑交投已出現回升，如今新肺炎疫情隨即窒礙了本可回穩的樓市。不過，由於有着應對沙士的經驗，疫情透明度及市民防疫意識提高，市場普遍預期疫情可於數月內受控，故此沒有急切性需要的業主不會劈價出售物業，較多業主屬於靜觀其變，市場出現明顯降價的「筍盤」不會太多。再者，隨着十多年間樓按措施的推行，樓市結構已出現顯著變化，樓市持貨者絕大部份是用家及長線具實力投資者，不會輕易大幅減價；市民在樓按供款能力及防守力方面亦較前提高，故是次新肺炎疫情影響樓市交投量遠大於樓價。

但當然，市場上有少部份業主願意降價以求快步售出單位，吸引了一些買家尋覓筍盤，故此睇樓活動雖受疫情影響而大為減少但仍優於當年沙士時期。近日市場爭相報導業主劈價盤，不過看報導時可分清，所指的減價是減了多少? 所謂減價是對比成交價還是業主叫價? 因為業主叫價可以是偏離現實叫高的，現在減回至市場價未必等於劈價盤。例如最近有報導指一個沙田單位由900多萬劈至800多萬售出，翻查紀錄，1月份相同屋苑及呎數單位亦以800多萬售出，而該單位最近的銀行估值亦一直維持800多萬水平，細看報導原來是指業主原先叫價900多萬，換句話說，那只是業主接受現實願將單位減回至市場價而已。

與沙士年代不同，香港的經濟基調近年都是穩固的，樓市大致向好，近年樓市剛性需求更為殷切，這是支持着樓市的重大因素。不過，去年外圍不穩及本地出現達半年時間之社會運動及衝擊動盪，確實已對本港經濟造成打擊並正在出現負增長，如今加上新肺炎疫情拖累，對整體經濟的影響只會擴大。中國內地新肺炎疫情嚴峻，各省市已出現確診甚至社區爆發，企業延遲開工、訂單停接、經濟及消費活動大幅減少、封城交通受阻、旅遊近乎停頓，即使內地已公佈大規模放水，仍須面對經濟下滑的風險，現今中國已是全球第二大經濟體，足以牽連全球經濟進一步放緩，香港經濟與內地關係密切，將無可避免地打擊本地經濟進一步轉弱，連帶性影響值得留意。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄並於2月19日更新
中原按揭董事總經理王美鳳