剛過去周末，將軍澳日出康城「LP6」銷情最為矚目，樓盤單日售出約83伙，佔推售單位約八成，其中特色單位更全數沽清。圖為南豐發展銷售部副董事長麥一擎與筆者在項目銷售處一同見證開賣日熱鬧氣氛。

上星期中原城市指數突破高位，最新報189.42點，按周升0.42%，反映樓價再次攀升；近年樓價持續上升，其間多次因為政府打壓或壓抑需求所制定的政策令到樓價小回多次，但是，有反應的只是交投量萎縮，實質樓價只是短暫回落，並不能使到價格上升的趨勢改變。

影響產品價格的最主要因素始終是供應和需求比例，公營房屋需求因為有輪候冊登記數字可以清楚知道需求，政府早前公佈申請宗數共有25.46萬宗，而未來五年公營房屋供應量維持平均2萬間；至於香港私人房屋新增供應量每年大約16,000伙至18,000伙，雖然私人市場的需求沒有明確數據顯示，但是每次新盤發售的登記抽籤數字，以及出席揀樓的人量以倍倍數超過出售單位數量便知道需求的殷切。

每次新盤發售都引來超額買家，不過他們卻非盲目不自量力的人，所出售的單位又不一定全數沽清，有些單位訂價高於市價又或是金額較大，買家也會考慮並非預算之內便卻步，可見買家是相當理性的。自從中美貿易協商破裂後，整體投資氣氛逆轉，兩個經濟大國打仗牽連絕對不少，導致股市市場即時回落，投資者更是全面觀望；物業市場始終是有自用需求，不至於停頓，但投資需求減少便令氣氛冷下來，所以本星期即使有創新高的指數消息，理性的買家也明白這是累積的升勢力道，下一步是否急升？大家都觀望下一回中美的交流如何，不急於搶入市，縱使近日一手盤持續有新單位推出，未見十分踴躍搶購，二手市場更是買賣兩閒陷於冷戰局面，業主不願放軟叫價，買家似乎等待回落亦不急買。

筆者時時遇到投資者叮囑，市場一旦有超筍盤出現，要第一時間通知他們；他們有些資金在手，有機會便買貨，此等投資需求真是如何計算？可見香港樓市的需求不能確定，會因投資市場氣氛而出現高低，高度敏感，也高速轉變。