上期提及衡量樓市有沒有過度借貸，亦可多參考兩方面數字，一是業主的實質供款佔入息比率，另外是樓按貸款的平均按揭比率，兩者有沒有偏高。目前樓按借款人的平均供款佔入息比率約為35%，屬於健康低水平。事實上，在現行樓按措施中，每月總債務的還款額佔入息的比例，已規定不可超出既定上限，並須符合假設息率上升3厘之壓力測試，以確保借款人有充足的還款能力。而另一方面，現時銀行批出住宅物業的平均按揭比率、即按揭成數約為46.5%，反映樓按借貸大致處於低槓桿水平，買家整體上沒有利用大量借貸入市。以上數字可以得出，現時能入市或已置業的人士一般有足夠的還款能力及防守力，首期資金亦較充裕；而在樓按市場方面，並沒有出現過度借貸。

當然，以上只是衡量樓按貸款未有出現過度借貸，並不等於樓市沒有過熱現象，政府亦常提及一個置業供樓負擔數字，主要以當前樓價對比大眾入息水平，以衡量市民負擔樓價的能力，如數字偏高，意味樓價對比本地實體經濟已出現脫節情況。而政府最新報的置業供樓負擔是71%，屬於偏高水平，說明現時市民入市負擔樓價較為吃力；從以上偏高的大眾入息對比樓價水平但偏低的業主供款入息比率兩者數字，反映已入市與未上車人士的財務實力差距頗大。

不過，在樓價偏高但實質上樓按風險不高的環境下，已推出多年的逆周期措施是否沒有調整空間？收緊樓按措施主要從遏抑需求著手，樓按措施的覆蓋範圍已很大，若用藥過猛將會過度扭曲市場，非常時期推措施往往有利有幣，須很小心拿掐及控制退場時間，萬一市況逆轉，卻鬆綁不及，後果可能更大。

作者為中原按揭經紀董事總經理王美鳳