新辣招令樓市 有泡變無泡

上星期五，港府對住宅樓市延長及加大額外印花稅(SSD)稅階，由兩年加至三年和由5%至15%加到10%至20%；另外，對非香港買家徵收買家印花稅(BSD)15%，新辣招起到立竿見影之效，樓市立即由有泡沫變無泡沫，市場變得非常健康。

 

上月中，美國聯邦儲備局宣佈推行第三輪量化寬鬆措施(QE3)，港府官員旋即接連出招防止樓市泡沫，務求冷卻樓市，令本港樓市的泡沫爆破危機得以紓緩。上週五，港府更使出新辣招。但外圍的因素非香港所能控制，外圍泡沫會否爆破，難以預料。

 

美國推出QE3之外，更將美國超低利率由2014年底延至2015年中。美國施行救市措施，將會繼續大量印鈔，造成資產價格上漲，進一步激化資產價格的泡沫化。香港的樓市資產價格，亦順理成章地被推高，但港府上星期出招之後，市場變得泡沫全消。

 

在美國QE3公佈之後，港府不敢怠慢，香港金融管理局隨即收緊樓宇按揭，力圖控制港樓的泡沫。然後，上週再推加大及延長SSD及新徵收BSD，炒家全面撤退，市場僅餘的一點兒泡沫也被一擠走。

 

對於樓市的泡沫論，筆者的看法是，歐美量寬，的確對經濟不俗的香港、台灣及新加坡樓市加劇泡沫現象。不過，香港樓市本來就如在一個酒樽內的啤酒，泡沫本來只佔四分之一，四分之三仍然是啤酒。但在港府連番出招之後，樽內僅餘的泡沫亦被消除淨盡。國際貨幣基金組織代表Sean Craig早前表示，未見本港樓市出現泡沫。新辣招之後，樓市更是泡蹤渺然。

 

在過去兩年，港府在樓市推出過不少措施，包括收緊樓按、SSD和港人港地以及增加土地供應，目的是減少港樓的泡沫。現在再出新辣招，泡沫已然消失。在酒樽內的啤酒已然受控，但在啤酒樽外面，浮起啤酒樽的那些泡沫厲害，反而更值得注意。

 

美國、歐洲和中國的經濟都表現弱勢，需要用量寬的行政手段刺激經濟。她們在酒樽以外所製造的泡沫，正正包圍著香港樓市這個健康的啤酒樽。但如果有一天，啤酒樽外面的泡沫爆破，力度大得令啤酒樽也逼爆，變成河水犯井水，樽內啤酒便被外面的泡沫大包圍，啤酒樽也難以萬無一失地隔開樽內樽外的啤酒及泡沫，啤酒泡沫會混成一體！

 

QE3之後，熱錢開始流入新興市場，香港亦被涉及其中，港匯持續強勢，逼使香港金融管理局日前出手，在紐約多次入市沽港元買美元，以維持港元匯率穩定。現在外圍因素經已開始影響香港的經濟大環境，樽內的香港樓市調控，能否抵禦樽外的泡沫衝擊，只有上帝才知曉！