仲量聯行: 今年納米樓增三倍達1,700伙 樓價將受壓
仲量聯行黃志輝認為,換樓需求增加,細面積單位的供應將會上升,令細單位市場的競爭加劇。
市道行情
日期:
2022年08月04日
疫情持續數年,惟樓價未見大幅回落,相反在政府放寬按揭保險之下,首置買家可以低首期入市,購入銀碼較大單位,令近年的納米樓銷售比率備受關注。仲量聯行發佈的《香港住宅銷售市場綜述》預期,今年將有接近1,700 個實用面積不大於 20 方米或 215 方呎納米樓落成,幾乎是 2021年的三倍。連同放寬按揭成數及加息等因素,納米樓的樓價預計將受壓。

香港人均居住面積172呎   比東京新加坡低   

根據立法會數據,去年香港人均居住面積中位數為 16.0 方米(相等於約 172 方呎),遠低於東京(20.1 方米)、新加坡(33.0 方米)及紐約(49.3 方米)等其他大城市。由於土地供應長期緊張且住屋需求高企,不少發展商提供納米單位供買家選擇,以迎合預算有限的買家要求。過去數年納米樓相對受歡迎,按仲量聯行估計,當中逾半數買家為投資者。


然而,納米樓的受歡迎程度於近期似乎減弱,銷情明顯下滑。由益兆及俊和合作發展、位於旺角的「雋薈」,提供 120 個單位,於最近推出市場發售,開售首日僅售出少於 30%單位。事實上,大部分納米單位佔比較大的項目,都未能重現昔日的高銷售率的佳績。以九建(034)旗下將軍澳日出康城新盤海茵莊園為例,去年10月開售,納米單位涉及247伙,推出首日銷售比率78%,相比2020年恒基地產(012)開賣的屯門帝御‧金灣,銷售比率達100%,銷售比率反應市場承接力。


仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示,本地以至全球經濟環境存在更多不明朗因素。市場憂慮通脹及經濟衰退亦影響投資氣氛。根據差餉物業估價署數據,A 類單位租值自上一個高峰期(2019 年 8月)至 2022 年 5 月,已回落 13.1%。由於預料細單位供應將會增加,有可能面對較大的租金壓力,令其投資吸引力減弱,投資者對細單位的入市態度將趨向審慎。


仲量聯行研究部執行董事黃志輝表示,需求轉弱的另一原因是政府放寬按揭保險限制後,自住買家購買較大面積單位的可行性提高,帶動換樓需求增加,亦意味市場上小面積單位的供應將會上升,令細單位市場的競爭加劇。此外,越來越多跡象顯示利率將會繼續上升,減弱置業人士,特別是投資者的入市信心。他指出,長遠而言,若香港能成功創造足夠的可發展土地,加上政府致力改善市民的平均居住空間,買家勢將轉向購買較大面積單位,納米樓的供應也將隨之減少。


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仲量聯行黃志輝認為,換樓需求增加,細面積單位的供應將會上升,令細單位市場的競爭加劇。
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日期:2022年08月04日
疫情持續數年,惟樓價未見大幅回落,相反在政府放寬按揭保險之下,首置買家可以低首期入市,購入銀碼較大單位,令近年的納米樓銷售比率備受關注。仲量聯行發佈的《香港住宅銷售市場綜述》預期,今年將有接近1,700 個實用面積不大於 20 方米或 215 方呎納米樓落成,幾乎是 2021年的三倍。連同放寬按揭成數及加息等因素,納米樓的樓價預計將受壓。

香港人均居住面積172呎   比東京新加坡低   

根據立法會數據,去年香港人均居住面積中位數為 16.0 方米(相等於約 172 方呎),遠低於東京(20.1 方米)、新加坡(33.0 方米)及紐約(49.3 方米)等其他大城市。由於土地供應長期緊張且住屋需求高企,不少發展商提供納米單位供買家選擇,以迎合預算有限的買家要求。過去數年納米樓相對受歡迎,按仲量聯行估計,當中逾半數買家為投資者。


然而,納米樓的受歡迎程度於近期似乎減弱,銷情明顯下滑。由益兆及俊和合作發展、位於旺角的「雋薈」,提供 120 個單位,於最近推出市場發售,開售首日僅售出少於 30%單位。事實上,大部分納米單位佔比較大的項目,都未能重現昔日的高銷售率的佳績。以九建(034)旗下將軍澳日出康城新盤海茵莊園為例,去年10月開售,納米單位涉及247伙,推出首日銷售比率78%,相比2020年恒基地產(012)開賣的屯門帝御‧金灣,銷售比率達100%,銷售比率反應市場承接力。


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仲量聯行研究部執行董事黃志輝表示,需求轉弱的另一原因是政府放寬按揭保險限制後,自住買家購買較大面積單位的可行性提高,帶動換樓需求增加,亦意味市場上小面積單位的供應將會上升,令細單位市場的競爭加劇。此外,越來越多跡象顯示利率將會繼續上升,減弱置業人士,特別是投資者的入市信心。他指出,長遠而言,若香港能成功創造足夠的可發展土地,加上政府致力改善市民的平均居住空間,買家勢將轉向購買較大面積單位,納米樓的供應也將隨之減少。


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