每個全新社區的規劃及發展，動輒十年以上，日出康城、將軍澳南、啟德都是同一個故事，相關地區屋苑價格受惠社區發展過程，全部水漲船高。啟德發展區從2017年首個私人屋苑啟德1號入伙至今，樓價節節上升，升幅更跑贏大市，而將推出的維港1號，就挾啟德跑道區首個項目之勢登場，料將掀起新一輪升浪。

啟德私樓區已發展數年，繼啟德河附近的項目相繼落成後，跑道區這邊亦全速前進。屋宇署於五月批出三幅啟德用地圖則，涉及263萬平方呎樓面，當中兩幅在跑道4B及4C區。要數在啟德跑道區首個命名住宅項目，則是中國海外的維港1號，樓盤面向九龍灣內海，於跑道中段，擬打造兩幢高層住宅項目及一幢低層住宅，預計興建1,059個單位。

啟德1號樓價五年升49%

究竟啟德物業上升潛力有多大？不妨參考於2017年首個入伙的啟德私屋苑啟德1號的樓價表現，該屋苑同為中國海外旗下樓盤，於2016年下半年開售樓花，首批折實呎價約14,471元，當時非常熱賣，加推時呎價已調高至超過1.6萬元。五年後的今日，該樓盤最近成交平均實呎約21,589元，期內樓價累升約49%。

現時啟德已入伙的私樓屋苑達七個，就實用呎價而言，啟德樓盤普遍逾2.1萬元，售價較貴的為新盤尚．珒溋，實呎逾2.6萬元，而樓價相對低水的為啟德1號及嘉匯。

租金回報方面介乎2至2.6厘，未算特別吸引，這也是發展區新盤的一個特色，由於新盤不斷推出，租務供應充足，若從投資角度看，啟德租金回報只是甜品，樓價升值潛力才是主菜。

啟德的大型規劃逐步落實，附近更有醫院及大型商業區，可望吸引中產及醫護界等專業人士進駐。市場早已預期這區將是另一個西九的誕生。現時西九豪宅區物業實呎動輒3萬元，以此作參考，啟德樓價在未來數年將逐步反映其發展潛力，可見該區樓盤升勢仍未見頂。

啟德發展區樓盤小檔案

*6/2021年一手成交呎價

數據截至25/6/2021