放寬非住宅按揭成數 商舖業主貸款攻略

地產樓市 - 精明業主租客

日期 :2020-09-12



金管局早前宣布將非住宅物業按揭貸款的按揭成數上限,由四成提高至五成,市場形容為輕微「減辣」,能夠幫助在疫情下面對資金周轉需要的商舖業主獲取資金。不過,由於今次政策調整並未有放寬入息與供款比率,以及壓測,故業主做按揭時最好留意以下要點。

 

新政策下商舖業主有機會向銀行取得較高按揭成數,假設店鋪市值1,000萬元,可做五成按揭以獲得500萬元資金。不過,若商舖業主手上不只有一宗按揭,不管是自住物業或是另一個商舖或車位,都會令可借出的按揭扣減一成,即是由五成跌回至四成,按上述例子計,即是只能借出400萬元資金。

 

另外,與住宅按揭採用相對劃一的利率(現時約為2.5至2.7厘)不同,工商舖的息率變動較大,現時普遍介乎2.7至3.5厘左右,因為工商舖物業種類多,包括街舖、樓上舖、寫字樓等,令息率有頗大差距,銀行一般會因應物業質素、種類以及按揭申請人的財務狀況等批出貸款息率。


租金可當收入計壓測,但宜留意即使租約打了釐印,亦最多只能以租金的七成作為收入計算。

 

值得留意的是,今次政策調整並未有放寬入息與供款比率,以及壓力測試水平,若要借出400萬元,假設借貸利率是3厘,年期20年,業主的每月入息需要達到47,700元才能符合壓測。

 

收入計算方面,個人入息除了每月薪金外,亦可計入該商舖的租金收入,但要留意只可將租金收入的七成計入壓力測試,若果租約未有向政府打釐印,則只能以更低的成數計算,因業主出租物業時應先打釐印。

 

另外,若果租約即將到期,或在按揭提款前租客已經完約,部分銀行不會接受以租金納入收入計算,並要求業主和租客簽新租約。然而,在現時的經濟環境下,續租的租金肯定需要下調,因此建議有資金周轉需要的業主,宜趁租約尚未完結前就應盡早申請按揭。

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