最近筆者受親戚所託，為其於差不多3年前購入的納米住宅單位作現值估算，源於親戚眼見市況回暖，適逢額外印花稅期限亦快將屆滿，欲善價而沽。卻被筆者狠狠潑了盤冷水，評估其單位市價還稍稍低於當日全新一手購入價。親戚納悶極了，竟有新盤輸錢？但經過筆者詳細解釋後，也得無奈接受現實。那麼，購買這類納米全新盤時你又該關注甚麼呢？
在此先不討論自用所需，因其牽涉太多主觀考量，例如個人財政能力、生活品味及自身配套考慮等。但若以投資角度來看，不論放租還是放賣，首先你得著眼「供求」。簡單只需微觀地看小區內同類型放盤的供應會否過多、會否陸續有其他相似的納米樓替代品落成等，這些都會影響單位日後放租放賣的議價能力。然後再微觀地分析一下所處小區對納米單位的需求，看哪類型客會較多，年輕單身客還是家庭客群較多等，因需求最終又會影響價值。始終納米樓市場只針對特定群組，若未有周全考慮到定位問題，就算新盤亦不是穩賺的。
另外，當然亦要考慮到一手買入價的問題，尤其關乎到當中的溢價水平。因納米新盤一般入場費較平銀碼較細，實用面積約200方呎，賣個600餘萬元，看似平易近人，但呎價動輒已過3萬元，普通市區樓若沒有海景加持，根本難以觸及這種水平。加上不少細碼新盤開賣時都存在一定溢價，要從發展商的尾巴上再撈一筆談何容易，若不幸遇上市況波幅，一場社會運動再來一波世紀疫情，仍能平手離場真當你贏了。
作者為中原測量師行估價部高級經理張世昌先生
www.facebook.com/centalinesurveyors/
