上月一家大型銀行放寬對自僱人士及花紅入息之按揭計算方法，究竟講的是什麼東西呢?

在按揭申請流程中，借款人的還款能力是審批按揭的其中一個主要考慮，在計算入息部份，有些申請人除了每月獲發薪金外，年尾或每半年或每季均獲發花紅。若想將花紅計作入息是可以的，但銀行之間計法有所不同，有些銀行會以兩年花紅總額計算每月平均數，連同月薪一併計算。另外，自僱人士的入息通常較為浮動，每當經濟逆轉，入息波動性亦可能較大。去年在疫情下經濟不確定性因素增加，有銀行為了加強風險管理，曾將借款人的花紅平均收入以及自僱人士在稅單顯示之收入打8折計算，直至最近放寬了計法，無需再以打折扣方式計算，恢復往常以平均收入作審批。

事實上，今年疫苗已投入接種，在大市形勢轉好下，樓市尤其表現堅穩，近月銀行在樓按審批上已更為正面，不少銀行已逐步在審批上調整至往常做法。而剛有大型銀行對於花紅入息及自僱人士之按揭審批調整至往常以平均收入計，對市場屬於正面好消息，銀行放寬審批計法、恢復更正面樓按取態有助加強準買家之入市信心。而對於少部份未完全恢復往常審批之銀行，將具有參考指標，相信會跟隨大行做法而取消打折扣計算。

自僱人士即是並非以僱員身份受僱的人士，自己就是經營業務的僱主，當中例如從買賣貨品、提供個人或專業服務而賺取入息。自僱人士可以是獨資經營或合夥業務的合夥人，例如店舖或網店東主、非受僱之化妝師、補習老師、鋼琴老師等，又或一些自僱的專業人士如醫生、會計師、律師等。

自僱人士若申請按揭貸款，所需提交的入息証明與受僱人士不同，由於自僱人士是自己經營業務，收入並非固定，做生意亦涉及成本支出，銀行需確保自僱人士的入息或盈利能足夠及持續地可應付按揭供款。一般來說，在入息証明方面，自僱人士需向銀行提交商業登記證、最近一至兩個課稅年度的稅單、公司財務報表、最近6個月顯示入息及現金流紀錄之銀行月結單等；如屬於專業人士則需出示執業證書或相關商業執照或證明。

按照現時樓按措施，借款人之入息水平一般需通過供款壓力測試，那麼銀行如何計算自僱人士的入息水平? 銀行之間的審批方式不盡相同，對於不同類別或行業的自僱人士，評估方式亦有分別。若以一位獨資經營的小店東主來說，他能出示公司稅單，銀行一般會以年度盈利計算其每月平均收入，有些銀行為了提高風險管理，會要求以兩年稅單計算平均收入，又或將兩年之間的年均收入作比較，取低者計算。

很多時，自僱人士又或合夥人經營業務一段時間後，亦會按月出糧給自己，又或夾份做生意的會按月支薪，有些銀行亦可將此類薪金計作入息，但大前提是，有關公司在支出薪金及日常成本後，仍是有盈利，而非蝕住出糧。

自僱人士同樣可申請高成數按揭保險計劃，由於自僱人士並非固定收薪，按揭成數最高達8成而非9成。不過實際上，按保公司對於自僱人士的審批是較為嚴格的。自僱人士若果準備置業申請按揭，應及早做好準備以便能出示充份證明文件予銀行。若果是剛創業人士，又或店舖東主報稅時申報該年沒有盈利，又或小型商販以現金收取客人款項，卻沒有定期存入銀行作紀錄，都令銀行無從評估借款人的還款能力，申請按揭確實會有較大難度。

上文轉載自經濟日報地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳