估值高達470億美元的「共享辦公」龍頭獨角獸企業WeWork在2019年的上市觸礁，原因不一而足，主要就是被揭發長期巨額虧損、管理混亂，以及醜聞不斷等。結果，創辦人亞當諾伊曼(Adam Neumann)被罷免，甚至惹起「共享辦公概念已死」的疑慮。

最近，串流平台hulu推出了一套題為「WeWork：Or The Making and Breaking of a $47 Billion Unicorn」的紀錄片，片中訪談WeWork前高級員工、租戶、投資者和行業專家等，以第一身描述揭示這匹獨角獸脫穎而出，再迅速變成爆破泡沫的原因。 

共享辦公的盈利模式就是通過租賃或購置辦公室物業，加以裝修後，再轉租給個人或公司賺取租金差價。WeWork能成為行業龍頭，除了願意投資提供設計時髦、充滿活力的辦公環境外，主要有兩個原因。

第一，諾伊曼將辦公場所包裝成一個不僅僅用作工作的「社區」。他們有專人安排各種活動，讓來自不同領域產業的租戶互相交流和建立人脈網絡，令各個租戶個體(Me)凝聚成一個共同發展奮鬥的社群(We)。

第二就是諾伊曼無懼風險的管理風格。在紀錄片中，描述了諾伊曼和軟庫孫正義第一次見面的情況，孫正義起初拒絕投資WeWork，但指點了諾伊曼「聰明人和瘋子打架，一定是瘋子獲勝」。意思就是要諾伊曼要不畏風險，勇於短時間內把業務做大做強才能打敗對手。諾伊曼的確實行了如此戰略，亦順利獲得軟庫注資，一躍成為行業龍頭。 

不顧風險的過急擴張終於令WeWork陷入危機。筆者認為，WeWork這次的失敗並不代表共享辦公空間失敗。新冠肺炎疫情後，不少公司已開始認識到彈性工作場所的好處，開始縮減辦公室規模和追求更靈活的工作空間，共享辦公空間的需求只會日益上揚。

相反，WeWork的失敗只是證明了無論多優秀的商業理念都不能缺少專業廉潔的管治，寄望WeWork在重組管理團隊，甚至透過SPAC上市後可回復正軌。當一頭健康的獨角獸，繼續為重新定義房地產而努力。

作者為方土控股行政總裁及Asia PropTech創辦人盧銘恩