特首林鄭月娥為配合中央對港政策，而延期公布的新一份施政報告，終於在上周發表！筆者當然最關心自然是房屋政策。市場曾經盛傳會放寬1,000萬至1,500萬元住宅物業的按揭成數，由現時的五成，利用按揭保險計劃，額外增加兩成，令按揭總數達至樓價七成！結果傳聞落空，施政報告對此隻字不提！

筆者留意到也有記者就此向特首發問，特首回應因私人住宅價格仍然遠高於市民的負擔能力，所以不是減辣的時候。

其實這個道理說不通，去年林鄭放寬1,000萬元以下的住宅按揭時，樓價也是遠高於市民的負擔。筆者反而估計林鄭只願照顧首置客需求，1,000萬元以上已非其想協助的類別。

當然筆者也明白，私樓市場在大圍上蓋新盤大賣情況下，政府於此時放寬按揭，可能帶來負面批評。其實，市場不少專家也曾提出，一手發展商可以有各式各樣的付款方法，包括直接借錢給買家，而二手業主則完全處於被動！政府的按揭政策令市場一手熱；二手冷。

在新盤大賣的同時，二手業主則要劈價求售。適當調整按揭政策可以令市場回復正常，不致過分依賴一手供應。一手需求增，也是售價居高不下的原因！至於其他房屋政策，涉及施政報告第83段開始，直至96段，竟然只有95段有關研究「劏房」租務管制，勉強可以說是有關私樓市場，其他內容都是增加公屋的供應及政策！

在土地供應方面，也都是長遠計劃。筆者也贊成的明日大嶼會繼續，但遠水不能救近火。未來幾年的私樓供應，毫無疑問將會出現斷層。政府可能認為新冠肺炎疫情令經濟不景、需求不振，短期可以撒手不理。但全球低息，加上大灣區的融合，只要香港金融中心的地位繼續發揮效力，房屋的需求仍然強勁，樓價上升的風險只會有增無減。過往一些辣招已經失效，甚至弄巧反拙。政府應趁市道短期回落，及時調整，以免錯失良機！

作者為世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁李峻銘