香港土地能透過科技以釋放嗎？說實在的，科技雖日新月異，但只是輔助工具之一，政府的理念思維、土地房屋政策、施行效率以及如何運用科技等因素，皆能左右土地從既有的系統中釋放出來的可能。筆者固然希望當局能夠善用科技，減低房地產開發產業鏈的交易成本耗費，同時能提高效率，才能創造多贏的局面。另外，房地產業界在利用互聯網科技的業務模型創新，也是有利帶動由內地吳良鏞教授提出的「城市有機更新」，從而釋放更多的樓面面積。
以辦公或零售用途的存量商業地產為例，在互聯網時代，房產用家將要求更開放多元的空間使用，故傳統的商業地產必須重新改造規劃，以不斷創新來應付市場需求。共享辦公室，以至共享居住的業務模型，也正在走「房地產即服務」(Real Estate as a Service)，涵蓋節能、環保、交往、文化環境等創造。這樣，樓面面積的人均使用成本也能夠隨著這些以互聯網科技帶動的創新業務模型而降低。
當土地供應及樓面面積藉着科技而得以釋放，現時香港高踞不下的樓價能相應下降嗎？理論上，純以供求關係來看是可以的，惟香港樓價高企並非單單缺乏土地供應所致，高地價政策、利率低企導致熱資湧入以及投資者對「磚頭」的偏好等因素亦牽涉其中。
不論如何，科技讓人類進步，如何運用方興未艾的普羅特克(PropTech)，正正是我們需深思的事。
作者為方土控股行政總裁及Asia PropTech創辦人
