早前再有啟德商業地流標，為區內一年多以來第三幅未能成功標售的商業用地，涉及總樓面逾260萬平方呎。究竟同一區內接二連三出現流標，是供過於求，還是地區先天不足？

地政總署自去年初先後推出五幅商業地皮招標，最終只成功批出兩幅，其餘三幅均流標收場，這三幅均來自啟德新發展區。其中最「波折重重」的 4C區4號用地，去年六月被撻訂之後重新招標，同年九月流標，至今未有重推時間表。

而五月中旬流標的2A區4號地盤、5(B)號地盤及10號商業地，由三個地盤合組而成，故規模頗大，最高可建樓面達116萬平方呎。有市場分析指，流標原因之一是中標財團須負責興建一條建築面積不少於1.1萬方呎的地下購物街，及興建兩所安老院舍暨長者日間護理中心等社福設施。

啟德商業地一年多以來涉及三幅未能成功標售的商業用地，情況並非偶然。

不過，計及早前同區另外兩幅商業地亦不幸流標，相信與區內整體因素有關。首先，屯馬線啟德站今年二月已經開通，但有別毗鄰的九龍灣及觀塘，啟德區的發展尚未成型，暫時只有少量住宅，其他社區配套亦未完善，而上述用地批建的商廈又不能拆售套現，發展商可能要守十年八載才回本，吸引度減弱。

其次，過去一年本港政經局勢不穩，疫情下全球經濟皆受重創，核心商業區的甲級商廈亦出現空置率創新高，租金受壓的情況，除非如西九龍站上蓋如此得天獨厚的位置，不然，短期內商用物業不被看好。

再者，啟德區內至今暫未有商廈樓面落成，缺乏參考，更沒有協同效應，預計最快也要待2023年才有首個項目登場，相信為南豐集團旗下的商業及酒店項目。面對區內商用需求有待出現，相信發展商亦會謀定而後動。