【2026轉按攻略】轉按現金回贈有幾多？教你低息套現、甩按保與費用計算
日期：2026-10-08
文章重點：
轉按（Mortgage Refinancing）指將現有物業按揭轉移至新銀行，以賺取約 1% 至 1.8% 現金回贈、爭取更低利率或進行轉按套現。根據金管局指引，現金回贈若高於 1%，超出部分須直接扣減按揭貸款額。
轉按三大核心優勢：
低息套現與靈活理財：利用樓價升值重新估價提現，配合 Mortgage Link 戶口對沖利息。
甩按保合法出租：按揭成數降至 7 成或以下可取消按保解鎖出租限制；買樓 3 年內甩按保更可退還 15%–40% 保費。
淨回贈收益：扣除約 $5,000–$6,000 律師費開支後，剩餘回贈皆為淨利潤。
最佳時機與防伏提示：建議於舊按揭罰息期完結前 3 個月（如第 21 個月）遞交申請。同時須防範樓市下行致估價不足、舊銀行預告期計算錯誤或轉按期間轉工影響審批。
內容目錄
什麼是轉按？
轉按（Mortgage Refinancing）簡單來說，就是「幫你的樓宇換一間銀行做按揭，藉此拿到更高的現金回贈或更低的利息」。
- 平手轉按 vs. 轉按套現：平手轉按是指只轉移剩餘的按揭欠款；轉按套現則是在樓價升值時，向新銀行借出更多貸款，把升值部分變成現金提走。
- 為什麼銀行願意給錢？：就像電訊公司推出優惠吸引你轉台一樣，銀行為了爭取優質按揭客戶，會給予數萬元的現金獎賞。
- 轉按運作概念：由新銀行幫你清還舊銀行的按揭貸款，樓契隨之轉移至新銀行，你以後改為向新銀行每月供樓。
轉按如何賺取銀行現金回贈？（回贈金額計算與上限）
現金回贈是銀行按照你的按揭貸款額發放的現金獎賞（通常為貸款額的 1% 至 1.8% 不等），貸款額越大，拿到的回贈越多。
- 金管局 1% 現金回贈限制：根據金管局規定，若銀行發放的現金回贈超過貸款額的 1%，超過部分必須直接從按揭貸款金額中扣除，不能全數以現金形式直接發給業主。
- 實際計算範例：若申請 600萬元按揭，銀行給予1.5%（即$90,000）回贈。其中 1%（$60,000）可以作為現金直接發放給業主，剩餘的0.5%（$30,000）則會用作扣減貸款額。
按揭貸款金額 | 假設回贈比例 (1.5%) | 實際到手現金 (上限 1%) | 用作扣減貸款額金額 (0.5%) |
HK$400 萬 | HK$60,000 | HK$40,000 | HK$20,000 |
HK$600 萬 | HK$90,000 | HK$60,000 | HK$30,000 |
HK$800 萬 | HK$120,000 | HK$80,000 | HK$40,000 |
轉按低息套現全攻略：如何將樓價升值變成現金？
轉按套現是指利用物業升值後的估價，向新銀行申請更高金額的按揭貸款，並將扣除舊欠款後的差額以現金方式提走。
- 套現運作流程：假設你當初以 500萬元買入單位，目前銀行最新估價升至700 萬元。你向新銀行申請 7 成按揭（即貸款 490萬元），扣除舊銀行剩餘的350 萬元欠款後，就能順利套現 140 萬元現金。
- 資金用途自由：套現出來的資金可用於股票或債券投資、房屋翻新裝修、子女升學基金，或是作為應急備用金。
- 靈活配對 Mortgage Link：將套現出來暫未使用的資金存入新銀行的 Mortgage Link 高息活期戶口，可以用存款利息完全對沖按揭利息開支。
什麼是「甩按保」？教你合法退回高達 40% 保費
當你的按揭貸款額因為樓價升值或持續供樓而降至樓價的 7 成或以下時，即可透過轉按取消按揭保險（俗稱甩按保），並向按證公司申請退還部分保費。
- 按保退款比例：如果在買樓後 3 年內成功甩按保，按證公司會退還已繳付保費的一定百分比（超過 3 年則無法退還）。
- 合法出租優勢：甩按保後，物業不再受按保公司「必須自住」的條款限制，業主可依法將物業出租獲取租金收入。
| 退保時間（買樓後） | 按保保費退還比例 | 範例：HK$10萬保費可退金額 |
| 第 1 年內 | 40% | HK$40,000 |
| 第 2 年內 | 25% | HK$25,000 |
| 第 3 年內 | 15% | HK$15,000 |
| 超過 3 年 | 0% | HK$0 |
轉按費用大盤點：律師費與隱藏成本計算
轉按的主要開支是律師費，一般介乎HK$5,000至HK$6,000元不等；只要銀行的現金回贈大於開支，即屬於「零成本平手轉按」。
| 費用項目 | 預估金額 | 說明 |
| 律師手續費 | HK$5,000至HK$6,000 | 負責處理舊銀行贖契與新銀行按揭文件 |
| 舊銀行贖契費 | HK$0至HK$1,000 | 部分銀行收取的契據行政費 |
| 樓宇估價費 | 免費 | 銀行與按揭轉介公司均免費提供 |
| 銀行現金回贈（收入） | HK$10,000至HK$80,000不等 | 扣除律師費後，剩餘金額全數為淨利潤 |
轉按利弊整理：好處 vs 風險一覽表
轉按雖然好處多，但業主仍需考慮個人財務狀況與市場利率波動的風險：
| 類型 | 好處 | 壞處與風險 |
| 資金與開支 | 賺取現金回贈、有機會享更低利率 | 需要先墊支HK5,000至HK6,000律師費 |
| 資產運用 | 可將樓價升值低息套現，或甩按保解鎖出租 | 若樓價下跌（估價不足），可能無法成功套現 |
| 審批要求 | 可獲全新 Mortgage Link 高息活期戶口 | 新銀行會重新審查你的 TU 信貸評級與入息 |
| 業主靈活度 | 可順利進行業主加名或甩名操作 | 若未過舊按揭「罰息期」，會被原銀行罰款 |
轉按有咩風險？業主必避 4 大陷阱
House730提醒你：轉按雖然能省錢套現，但如果細節處理不當，可能會帶來預算外的代價，最大風險在於「未過罰息期罰款」、「物業估價不足」以及「轉按期間個人入息變動」。
陷阱一：未過罰息期（Lock-in Period）轉按
大部分按揭首 2 年為罰息期。若在期內轉按，舊銀行會收取高達貸款額 1% 至 3% 的罰金，往往得不償失。
陷阱二：物業估價不足（Under-valuation）
若銀行對你的物業估價比預期低，可批出的貸款額也會減少，可能導致套現金額不如預期，甚至需要補錢才能完成轉按。
陷阱三：舊銀行預告期計算錯誤
舊銀行一般要求 1 個月的清還預告期。若時間計算不當，可能導致新舊銀行銜接出現空白期，需要多付舊銀行高昂的按揭利息。
陷阱四：轉按期間轉工或收入變動
在新銀行審批按揭期間轉工、試用期未過或信貸紀錄變差，都可能導致新銀行拒絕批出貸款。建議完成轉按手續後才安排轉工。
轉按最佳時機：把握罰息期完結前 3 個月黃金期
申請轉按的最佳時機是舊按揭罰息期完結前的 3 個月。
- 避開高額罰息：銀行通常設有 2 年罰息期，若在首 2 年內提早還款或轉按，需要向舊銀行支付高達貸款額 1% 至 2% 的罰金。
- 鎖定最佳利率：銀行的按揭批核結果與貸款信（Offer Letter）一般有效 3 個月，提早 3 個月準備能精確鎖定市場上最新的高回贈與低息優惠。
💡House730 專家小貼士：許多業主以為要等第 24 個月罰息期完全結束當天才能找銀行，這會導致申請期間出現 1 到 2 個月的空窗期，白白浪費等待期間的低息優惠。最聰明的做法是在第 21 個月就開始準備遞交申請文件。
轉按申請 4 大步驟：新手流程與文件準備懶人包
轉按整個流程大約需要 1 至 1.5 個月，主要包含以下 4 個步驟：
步驟一：評估樓價與比較優惠（第 1–2 週）
找按揭轉介公司或銀行進行免費估價，比較各銀行的按揭利率與現金回贈。
步驟二：準備文件與提交申請（第 2–3 週）
準備身份證、最近 3 個月入息證明（如薪金糧單、銀行過數紀錄）及原按揭供款表，向新銀行遞交申請。
步驟三：銀行審批與簽署貸款信（第 3–4 週）
銀行完成審批後發出貸款信（Offer Letter），確認利率與現金回贈金額，業主前往簽署。
步驟四：律師樓處理贖契與過數（第 4–6 週）
聘請律師樓處理舊銀行贖契與新銀行按揭文件，新銀行撥款清還舊按揭，完成轉按。
專家提醒：轉按前千萬別犯的 3 個常見陷阱
轉按時若未看清監管指引，可能會導致審批不通過或預算失準，請特別注意以下 3 個常見陷阱：
陷阱 1：為了回贈短時間內頻繁轉按
短時間內向多間銀行遞交申請會令信貸評級（TU）被多次查詢，導致分數下降，影響批核結果。
陷阱 2：忽視金管局「現金回贈扣減」規定
若銀行的現金回贈超過貸款額 1%，超過部分必須在總貸款額中扣除，而不能全數直接提現。
陷阱 3：忘記自己擔任了別人的擔保人
若你曾為親友的按揭做擔保人，該筆債務會計算在你的供款入息比率（DTI）內，可能導致新銀行審批不通過。
轉按常見問題
Q1. 轉按要幾耐時間？
轉按一般需要 1 至 1.5 個月時間。建議在舊按揭罰息期完結前 3 個月開始挑選銀行並提交申請。
Q2. 轉按律師費通常幾錢？
處理轉按的律師費一般介乎港幣 5,000 至 6,000 元。銀行發放的現金回贈通常足以完全覆蓋這筆開支。
Q3. 轉按需要查入息證明嗎？
需要。新銀行會重新審查業主的財務狀況，需提供最近 3 個月的薪金證明，確保每月按揭供款不超過入息的 50%。
Q4. 未過罰息期可以轉按嗎？
可以，但非常不划算。因為提早解約需要向原銀行支付高額罰息（通常為貸款額的 1% 至 2%），會抵銷轉按帶來的回贈與好處。
Q5. 轉按銀行回贈有上限嗎？
有。根據金管局指引，若現金回贈超過貸款額的 1%，整筆回贈金額必須直接從貸款額中扣減，不能全數以現金方式領取。
Q6. 轉按可以順便加名或甩名嗎？
可以。許多業主會趁轉按時辦理聯名物業「甩名」，讓退出的另一方回復首置身份，以便日後買樓時節省印花稅。
Q7. 如果樓價跌了，還可以轉按嗎？
會較困難。若樓價下跌導致銀行估價不足，新銀行能批出的貸款額可能無法清還舊銀行的剩餘欠款，業主需要自備資金補差額才能順利轉按。
Q8. 轉按會影響信貸評級 (TU) 嗎？
正常的轉按不會對信貸評級造成長遠負面影響。但若在短時間內向大量銀行同時遞交申請，導致 TU 被頻繁查閱，短時間內評級可能會輕微下降
一手新盤
