最近難得與一位久未聯絡的朋友討論一下入市的疑惑,筆者著實不敢對此刻的樓市何去何從妄下判斷,但當彼此交換了意見後,又出奇合拍地反問一句,為何不能入市呢?
背景是這位年輕朋友任職政府制服隊伍,名副其實的「鐵飯碗」早已自置物業,此番只為撈底購入平價細單位作投資用途,卻遭到部分家人勸阻,但他仍深信此刻時機正好。為免過分影響朋友的決定,筆者只簡單從「風險承擔能力」的角度稍為分析一下,反正這是一個投資決定,因人而異。
風險承擔是多個層面的,最直接影響的就是自身供款能力。背後的考量可分為入息的穩定、失業的風險、供款承擔比例及一些外部環境因素。前兩者對於朋友來說相當穩健,就承擔比例上,考慮到早年自置物業的按揭借款額不高,就算加上現時另一投資單位的總按揭還款,也不會高於兩夫婦總入息的五成,而且新購入的投資單位,可用作放租幫補供樓,似乎承擔比例亦是健康的。
最後外部因素放諸此刻市況,就是息口的影響及樓價的走勢。筆者相信以現時環球政經情況來看,低息環境要持續好一段時間,低息下入市的時機依然可取。但談論到樓價的走勢真的不好說,因為剛性需求一直堅實地支撐著整個樓市,就算經歷上年中的社會運動及今年初的新冠肺炎疫情,住宅樓價才不溫不火地回落了一成至一成半左右,最近又見回暖。既然看不穿,筆者跟朋友計計數,以朋友承辦的按揭成數來看,幾乎要樓價回落三成半以上,才令朋友出現負資產風險,那有能力就真的不能入市嗎?
作者為中原測量師行估價部高級經理張世昌