H按息跌穿2厘 H按用家需注意的事

日期：3小時前

按揭用家對於銀行同業拆息HIBOR走勢十分關注，原因是多年來H按是按揭主流計劃，而且H按的使用率常處於90%之上。雖然稱為H按，但H按實質上結合了H按及P按之優，現時市場H按的息率主要是H+1.3%，設有一個P按封頂息率，封頂息低至P-1.75% (細P，現為5.25%)，拆息一般以1個月拆息為基準，每月按揭結算日便以當天1個月拆息計算H按息，並與P按封頂息率作比較，銀行會以兩者較低之息率作為按息計算月供金額，當拆息下跌H按息較低，用家會以H按息供樓，但當拆息上升H按息高於P按封頂息率，用家可獲保障以P按封頂息率供樓；換句話說，當拆息下跌H按用家可享減息好處，當拆息上升用家卻無需承擔拆息的波動性，鎖定以P按息供樓。尤其是現時H按計劃之封頂息率已與市場P按之最佳水平一致，故此現時選用H按息誘因最大，按揭借款人一般均愛選用H按。

最近5月份拆息大幅下跌，令市場高度關注，拆息下跌主要由銀行體系結餘在短短幾日大幅增加約1,300億元衝上近三年新高達1,740億元所推動。最近不同金融需求帶動大量資金流入本港，港元轉強觸及強方兌換保證，令金管局需承接美元沽盤向市場注入港元。受銀行體系結餘大幅上升帶動，拆息接連下挫，5月7日1個月拆息跌逾半厘至3.08%，令兩年以來拆息高於實際按息的情況終結，5月8日1個月拆息進一步大跌近1厘至2.09%，市場H按息降至3.39%，令H按息兩年多來再次跌穿封頂息率(現為3.5%)。隨後拆息跌勢持續，截至5月22日，1個月拆息已跌至0.67%，令當日計市場H按息跌穿2厘至1.97%。

按息續跌「供平過租」更明顯推動「轉租為買」、「買樓收租」需求

拆息下跌令實際按息下降，與供樓相關的1個月拆息在5月份由高達3.98%驟然急跌超過3厘至0.67%(5月22日)，當日計市場按息由3.5%大幅下跌至1.97%，跌幅達到1.5厘，以平均按揭額$500萬計，每月供款減少達$4,046，減幅高達18%。月內供樓人士的按息普遍明顯下跌，供樓負擔得以減輕，拆息大跌亦令供平過租的幅度進一步擴闊，現時租金回報平均達3.5%，部分達4%以上，市場按息跌至1.97%大幅低於租金回報，以7成按揭及平均租金水平計，供平過租情況明顯，供平過租幅度已平均擴闊至12%，加上今年租務旺季即將開始，租務需求上升將繼續推升租金，在租金上升而息率下跌的走勢下，供平過租將更為廣泛，加上市場定存息率已大幅下跌，租金回報大幅高於定存息，推動「轉租為買」及「買樓收租」的需求俱增，相信會對樓市帶來支持。

近日拆息上落幅度相當大，按揭用家需留意，H按計劃一般用1個月拆息作為基準，於每月供樓結算日以當天HIBOR計算當月實際按息，並與封頂息率比較，取低者作為當月供樓利息；HIBOR波動性大，每天亦有機會出現變化，供樓人士應以自己供樓結算日之HIBOR利率準確計算實際按息。此外，有一點需特別留意，儘管H按息率一度下跌至1.97%，但銀行並非以H按息率計算入息要求，而是以H按之封頂息率（即上述P按封頂息，目前主要為3.5%）計算供款佔入息比率，基於H按與P按息差甚大，置業人士應確保有足夠入息水平符合要求，以免失卻預算。