供樓變2厘 100萬買樓收租「瞓著覺都有錢袋」?

日期：2025-05-21

今天樓按市場又創紀錄，就是同業拆息HIBOR跌至0.75厘，以H+1.3%供樓的話，供樓息率約2厘，供樓平過租金更趨明顯。一批租客考慮轉租為買之際，亦有一批持有資金的投資者萌起買樓收租的念頭，想一嚐「瞓覺都有錢袋」的滋味。

拆息回落供平過租趨明顯

確實，投資渠道很多，有人選擇買股票，有人選擇買樓，亦有人選擇做定期、買債券、年金，各式各樣，亦各有優劣。買股好過買樓，還是買樓好過買股，從來沒有定律。假如考慮趁拆息回落買樓收租的話，視乎資金多寡，「大有大買，小有小買」，不論銀碼多少，能否增加被動收入，有錢落袋與否，就拿一些情況作參考。

私樓租金回報率撲4厘

有別於樓價走勢偏軟，本港住宅租金走勢持續向上。各類私人住宅租金回報率在過去一年呈上升趨勢，其中以A類物業，即實用面積430方呎或以下，租金回報率較為「亮麗」。根據差估署數字顯示，A類物業的租金回報率於今年3月衝破維持了三個月的3.7厘水平，上升至3.8厘，租金回報率冠於各類物業。其次是B類物業，實用面積430至752方呎，租金回報率為3.2厘。

100萬買到樓收租 ?

假設手頭流動資金100萬元，用作購買一個300萬元以下的A類物業，以現時出租物業按揭成數最高借70%計算，會否供樓比租金便宜，收租有錢袋？以屯門、元朗、天水圍（簡稱屯元天）新界上車三寶為例，根據House730網上搵樓平台所見，三區低於400萬元的放盤有近1,500個，不乏居屋，以屯門鐵路盤的居屋兆康苑作例子。

屋苑L座一個實用面積431方呎的兩房單位，自由市場叫價280萬元放售。今年以來，同類單位成交價徘徊275至280萬元，上述單位銀行估價約301萬元，叫價與銀行估價差約7%。如果以叫價售出，實用呎價為6,497元。買家向銀行借樓價70%，即196萬元，付首期84萬元，連同佣金及律師費等雜項，100萬元足夠應付。不過，金額不計裝修費用，因內部破舊失修，涉及維修及裝修費用會有差別，以下是一些屋苑放盤與市場租金參考。

扣除管理費有錢袋

上述例子中，若向銀行或財務機構借款，以H+1.3%計算，實際按息為2.05%，30年還款，月供7,294元。同類單位的月租介乎11,500元至12,000元，呎租約26至28元。假設以11,500元租出單位，扣除每月管理費後，淨收入至少為3,000元，租金回報率達4.9厘。

除了上述兆康苑外，全港不少居屋地點方便，租值因此較高。以市區鑽石山的龍蟠苑為例，一個C座中層16室單位，實用面積353方呎，叫價370萬元。以此銀碼成交，按利率2.26厘，供款30年計算，月租為9,639元。同類單位的月租在12,500至13,000元之間，平均呎租達35至40元，租金回報率達4厘。