西沙新盤｜Sierra Sea 1A期開荒價一房299萬發掘周邊低預算選擇

日期：2025-04-23

眾多新盤以『2字頭』開賣，吸引低預算買家，新地在西沙十四鄉旁興建的大型住宅群，首個項目Sierra Sea 1A期，是近期以『2字頭』開賣其中一個新盤，首批單位最便宜的一房戶折實價299萬元。雖然新盤在位置上偏離市中心，且缺乏鐵路概念，生活配套不及附近烏溪沙站及馬鞍山站一帶的屋苑成熟，但在龐大的宣傳攻勢下，項目成為近期市場焦點。由於西沙新盤的推售帶動，預計可吸引一批低預算買家同步在區內尋覓心水單位。

近萬伙供應打「持久戰」

位於西貢與馬鞍山之間的西沙，早在三十年前就開始被新地收購和開發。未計算項目對開路面擴闊基建工程、建設排污渠、安裝隔音屏障、種樹或植被，以及建設社區大樓等開支，單是2017年及2021年的補地價金額接近200億元，連同農地收購及利息成本等，被指為新地歷年來成本最大的項目。要在這個投資極度龐大的『巨無霸級』綜合項目中進行銷售，建造一個融入健康運動及度假消閒的生活社區，鋪天蓋地的宣傳成為必然的動作。

西沙住宅部分將分期興建共46幢住宅，全數單位近1萬伙，為沙田第一城後新界東區最具規模的私人屋苑，佔地約670萬平方呎，規模達3個銅鑼灣維多利亞公園之大。龐大供應量，銷售一定會是一場持久戰。作為「開荒」的Sierra Sea 1A期單位，4座住宅全數781伙，不打震撼牌，難以撼動市場。

一房戶售價「2字頭」只有一伙

Sierra Sea 1A期首張價單158伙，平均折實10,398元，包括一房至三房戶型，分布於第3及5座。需要留意的是，「2字頭」開賣的單位只有一伙，就是T5座G2樓G室，折實售價299萬元，實用呎價9,963元，為大埔上然第一期、上然第二期及元朗朗天峰後，首批單位再有「2字頭」的新盤。價單其餘一房單位分布於2樓及5樓，折實價跳至「3字頭」，分別為311.6萬元及318.58萬元，因此首張價單中只有3伙單位可享100元印花稅優惠。項目公布定價後，大批準買家參觀示範單位，新地亦隨後公布兩度加推，並落實本月26日首輪發售329伙，當中318伙以價單發售，11伙透過招標方式發售。

低於400萬元以下的二手樓

Sierra Sea1A期以不足300萬元作招徠，惟扣除只有一伙外，普遍單位「3字頭」起步。在馬鞍山區內物色「3字頭」單位，主要分佈居屋市場。若要選擇私樓，可選半新樓的單幢精品住宅，如薈朗、薈晴。

根據House730網上搵樓平台所見，樓齡7年的薈朗，一個實用面積296方呎的一房單位放盤，二手叫價460萬元，實用呎價15,540元。參考薈朗近期成交呎價1.3萬元，若與Sierra Sea 1A期的一房單位比較，Sierra Sea 1A期一房面積大5方呎，折實價介乎299萬元至318.58萬元，3伙一房戶平均折實呎價10,300元。比較之下，Sierra Sea 1A期一房的定價比二手價低20%。

舊屋苑300呎兩房 vs 新樓300呎一房

若不介意樓齡較高，鄰近沙田市中心的熱門上車屋苑，如沙田第一城、河畔花園、花園城、翠華花園及全輝中心等，會有較多細銀碼選擇。

以沙田第一城為例，雖然樓齡已達38年至45年，但屋苑擁有商場配套及鄰近港鐵的優勢，起居生活便利。根據House730網上搵樓平台所見，現時低於400萬元的放盤約有100個，其中不足300方呎的單位原則上已屬於兩房間隔，比Sierra Sea 1A期的一房多一個房間，靈活度較高，因此屋苑向來是用家及投資收租者的選擇。

近港鐵二手樓貴新盤15%至25%

Sierra Sea 1A期除了一房單位外，首批單位最多戶型是兩房，涉及118伙，佔首批單位的75%。兩房戶型分為標準兩房及連儲物室的「兩房半」，全都是開放式廚房設計。

標準兩房的實用面積為381方呎至464方呎，折實售價介乎389萬元至508萬元，折實呎價為9,697元至11,035元。

如果以低於500萬元在馬鞍山上車，市中心的「上車三寶」包括新港城、海栢花園及馬鞍山中心選擇較多，這些屋苑不僅鄰近港鐵馬鞍山站及烏溪沙站，附近的公共設施也十分齊全。

其他大型屋苑可考慮海典居、翠擁華庭、迎海、銀湖‧天峰等，均有兩房供應，但面積稍有不同。綜合市場成交數據，馬鞍山區內具港鐵概念的二手屋苑，普遍呎價徘徊1.2萬元至1.3萬元，相比Sierra Sea 1A期首批平均折實呎價10,398元高出約15%至25%。稍為偏離港鐵站屋苑如翠擁華庭及聽濤雅苑，近期成交呎價貼近1萬元。

樓齡高鐵路盤受用家投資者追捧

「上車三寶」之一的新港城，分為5期發展，建有超過4,700伙，樓齡逾30年，是馬鞍山熱門上車屋苑。根據House730網上搵樓平台所見，屋苑現時有超過50個低於500萬元的兩房單位放盤。

新港城3期P座低層1室為例（見下圖），實用面積370方呎，叫價460萬元，實用呎價12,432元；Sierra Sea 1A期T3座C室的兩房單位，實用面積381方呎，折實價分別為389.8萬元及399.84萬元，實用呎價分別為10,233元及10,494元。兩個單位面積相差11方呎，具鐵路概念的新港城的兩房叫價高新盤18%至21%。

間隔方面，新港城戶型多元化，間隔有呂字廳、日字廳、方形廳及眼鏡房等戶型。以Sierra Sea 1A期T3座C室兩房為例，兩間房間分佈左右兩邊；新港城3期P座1室兩間房間則在單位盡頭，客飯廳較分明。

新港城各期中，第4期最近港鐵馬鞍山站，步行5分鐘可達港鐵站，其餘期數可透過天橋接駁。屋苑設有大型購物商場，即使樓齡高，但因交通及配套較佳，依然受到用家及收租投資者的青睞。

「兩房半」設儲物室間隔靈活

馬鞍山區內部分私人屋苑，兩房單位面積較大，500餘方呎是兩房間隔，但在Sierra Sea 1A期，已是「兩房半」間隔，多出一個儲物室，並設有窗戶，可收納雜物或作工人的睡房，靈活度高，同類間隔在二手市場的選擇不多。

以翠擁華庭8座高層C室為例(見下圖)，實用面積516方呎，是梗廚的兩房單位，業主二手叫價600萬元，實用呎價11,516元。相同面積於Sierra Sea 1A期屬連儲物室的「兩房半」間隔，惟為開放式廚房，折實售價介乎499萬元至556萬元，實用呎價為9,676元至10,783元。相比之下，翠擁華庭的兩房單位與Sierra Sea 1A期的「兩房半」相比，新盤多一個儲物室，價格相差7%至20%。

Sierra Sea1A期三房低於600萬

針對換樓需求，Sierra Sea 1A期首批提供37伙三房單位，實用面積分別為526方呎、531方呎及574方呎，折實售價全部均低於600萬元。如果在馬鞍山區內要「5字頭」找三房單位，主要分佈在新港城及馬鞍山中心，500餘方呎有三房間隔，普遍叫價見「6字頭」及「7字頭」，新盤具一定競爭力。

若果本身是駕車出入，不用依賴鐵路或公共交通的住戶，馬鞍山區不乏中低密度、三房或以上大單位，四周環境較幽靜的選擇。樓齡較新的有雲海及峻源，樓齡約5至6年，除了分層單位、複式連花園、複式連天台之外，亦有獨立洋房間隔，普遍以擁有寧靜及廣闊海景作賣點，適合追求空間感卻不用鐵路盤的買家需要。不過，需要留意屋苑是否有足夠的車位。

鄰近馬鐵大水坑站一帶的馬鞍山77區，多個屋苑如嵐岸、天宇海、嘉華星濤灣、曉峰灣畔等，沿著海濱長廊而建，部分單位可望吐露港海景，亦有提供三房單位，但社區配套不及馬鞍山市中心齊全。若鍾情村屋的居住環境，鄰近西沙綜合項目一帶以至烏溪沙站附近的烏溪沙村，都不乏村屋選擇。