一周熱點｜戰時樓價不跌反升？ 港樓指數印證「底氣」
日期：2026-03-02
中東局勢持續緊張，環球焦點除了關注戰事對金融市場的影響，亦不免揣測香港樓價會否受拖累。過往一旦國際戰爭爆發，外界常以為樓市必然下跌，甚至出現恐慌式沽售。惟細看差餉物業估價署的私人住宅售價指數，香港歷經多場區域衝突，樓價在戰時往往不跌反升，或僅錄得短期波動後迅速回升，顯示港樓在戰亂年間依然帶有明顯「底氣」。
金融體系應對市場波動
美國與以色列聯手對伊朗發起大規模空襲，國際局勢增添不確定性，惟本港財金界強調，香港作為高度開放的金融中心，會管理金融風險，並在環球資金調整時，股市、集資活動和資產價格都會受情緒影響；同時會密切監察油價及國際運輸成本變化，稱香港金融體系有足夠緩衝和「預案」應對市場波動。
波斯灣戰爭後樓價不跌反升
翻查歷史數據，由90年代的波斯灣戰爭至近年加沙戰爭，港樓價指數在多個戰時階段都顯示出抗跌甚至上升的走勢。以2011年敘利亞內戰為例，當時區域衝突一觸即發，中東局勢高度緊張，但香港樓價指數並未因此下調。差餉物業估價署數據顯示，2011年私人住宅售價指數為182.1，到2013年已上升至242.4，兩年間升幅接近三成。樓價之所以上升，並非全然受國際局勢影響，更多是受本地利率環境偏低、資金持續流入，以及供應有限等因素主導，反映戰時樓市的「底氣」，其實建立在宏觀經濟與政策基礎之上，而非單純由地緣風險驅動。
利率及供求左右樓市方向
至於2023年爆發的加沙戰爭，雖然中東局勢急升、油價與避險情緒一度上升，但香港樓價指數並未因此即時斷崖式下跌。差餉物業估價署顯示，2023年私人住宅售價指數為337.4，到2024年回落至298.7，以一年計錄得一定調整，但整體仍維持在相對高水準，而且跌勢主要與本地利率高企、資金外流、經濟放緩等因素相關，而非單純由加沙戰爭或地緣風險直接造成。換言之，加沙戰爭在短期內為市場帶來情緒波動，但港樓真正的升跌，始終是受本港利率、資金流向及供求政策等主導，戰時因素更多是「加劇波動」，而非「決定樓價方向」。
瑧玥最細僅171方呎
雖然美伊烽煙再起，港樓卻於過去一周內有多達三個項目命名，包括永義堅尼地城海嵎、新世界尖沙咀瑧玥及宏安黃大仙薈淳。不少新盤，包括瑧玥、瑜意、黃竹坑 DEEP WATER SOUTH 6A 期及瑅灣 I，都已上載樓書，蓄勢推售。
挾位處市區的瑧玥，設有 28 個開放式及 36 個一房戶，實用面積 171 至 266 方呎，當中 62 個為標準分層戶，兩個屬連平台特色單位。面積最細單位為 3 樓 A 室特色戶，實用面積 171 方呎，開放式間隔，連 57 方呎平台。新世界營業及市務部總監何家欣指出，去年同系瑧爾及瑧博均錄得即日沽清，市場上仍有不少相關的投資向隅客，相信瑧玥會「一次過」推售全盤。
同樣以鄰近高鐵香港站的瑜意，已上載樓書，合共 164 伙，設開放式至 2 房，計劃短期內公布首張價單，料不少於 50 伙。項目屬短期樓花，今年 9 月即將落成，料吸引更多投資者入市。
埃華街新盤定名映居
因應市區新盤戰升溫，另一邊廂由市區重建局及建灝地產發展的大角咀埃華街3號項目，定名為foto+ 映居，全盤122伙單位，預計關鍵日期為2026年10月31日，同屬超短期樓花項目，最快月內推售。
建灝地產集團投資及銷售部董事鄭智荣表示，全項目122伙均一律是一房連書房間隔，標準單位實用面積由約338平方呎，限量設特色單位。項目最快月內推售，價錢將參考西九龍高鐵站周邊新盤，短期將開放示範單位。
預算案首周十大屋苑成交倍增
新一份《財政預算案》公布後首個周末，主要十大屋苑錄得 16 宗成交，創 4 週新高，按週大增 9 宗，或上升 1.3 倍。零成交屋苑大幅減少至 1 個，只有麗港城未能錄得交投。天水圍嘉湖山莊、鴨脷洲海怡半島及紅磡黃埔花園，各錄 3 宗成交。其中，嘉湖山莊麗湖居 5 座中層 E 室，實用面積 446 平方呎，兩房間隔，原以 430 萬元放售，成交價 406 萬元，平均實用呎價 9,103 元。據悉，原業主於 2010 年 1 月以 133 萬元購入單位，持貨已 16 年，現轉手帳面可獲利 273 萬元，升值超過 2 倍。業界指出，農曆新年長假期後，睇樓活動及成交步伐已全面恢復，市場僅休息一周即再次起動，反映市場購買力轉強。
一手新盤
