最近笔者遇到有客户求助，该客户在一商业大厦经营教育中心，刚刚在年初签好一份两年的租约、没有附带退租条款(即俗称的死约)。由於受新型冠状病毒肺炎疫情影响，教育局宣布各学校停课，而且家长亦不敢带小朋友到教育中心，所以严重影响其收入。

无奈客户已经和业主签好租约，按道理应该尊重合约精神，履行租客的责任。不过，由於复课日期一延再延，而政府亦没有相应援助措施，客户只好向业主求助，希望能减免租金，可惜这位业主此终坚持不肯减租。

由於租约是业主与租客双方同意的一纸合约，如果合约条款没有任何减租或退租条款，在法理上业主有权丝毫不减。如要解除现有租约，则需要双方谈判及订下退租条款。举例来说，有时候会由双方协议由其中一方给予一个赔偿金额(例如1个月租金)，以解除现有租约。也有些情况，业主会同意由另一个新租客，代替现租客去完成租约余下责任。

当双方同意一个解除现有租约之方案，最好的做法就是双方签订协议书，订明退租日期、条件及双方责任。假如业主及租客双方一直没有办法谈好退租协议，而租客如果没法继续经营下去，业主有权向租客追讨期间之租金损失，不过，业主也有风险需要花费金钱和时间以法律行动收回物业。

作者为中原测量师行租务管理部高级经理潘志业