【说楼解按】负资产倍增的迷思 - 王美凤

专家分享-说楼解按

2020-03-02


负资产是指物业的当前市值低於未偿还按揭余额,例如业主以800万元买入单位,承造9成按揭,半年後尚欠银行按揭约709万元,但该单位市值已跌至690万元,由於690万元物业价值低於709万元按揭债务,故单位已列作负资产。基本上,负资产与楼价跌幅、按揭成数及尚欠按揭余额有关,当楼价下跌,刚於楼价高位入市及选用高成数按揭的业主便较易先跌入负资产行列。


金管局公布去年第4季住宅负资产个案上升141.5%至128宗,增幅看似惊人,但实质上是基於去年第3季基数低,仅53宗。事实上,去年第4季负资产涉及金额占未偿还按揭总额仅0.05%,暂属於相当低水平。翻翻历史,2003年曾是负资产高峰期,负资产高位达到10.6万宗,涉及金额占未偿还按揭总额高达31%;当时每5位业主便有一位负资产。


当然,心水清的人会发现,有关数字只包括银行所知的负资产一按贷款,如有涉及发展高二按,数字上并未包括;而非银行提供的按揭贷款如发展商一按、财务公司一二按等亦未有统计在内。不过,即使是发展商提供的一二按、又或一些较活跃提供楼按贷款的财务公司,按揭成数仍以不高於8至9成为主,楼价由去年高位至今累跌约6-7%,未跌穿1成,故相信整体上全数负资产数量仍很少。那为何楼价未跌穿一成已录得负资产?虽然平均楼价跌幅少於1成,但不同屋苑成交价连带估值跌幅其实有别,个别单位已由高位跌穿1成,导致少部分新造不久的9成按揭业主跌入负资产界线。另外,银行职员可承造高於9成的按揭贷款,故此亦较易跌入负资产类别。


新按保自去年10月中放宽楼价上限後,9成按揭个案使用率及比例增加,相信市场亦关注负资产会否在未来季度增加。今年1月楼市气氛本来开始回复,交投亦见反弹,但新冠状肺炎疫情的出现即时冷却楼市,成交量转跌,亦有部分心急业主减价求售单位,故此首季物业估值很大机会报跌,而负资产数字或无可避免地上升。不过,即使负资产增加,暂时相对整体按揭仍会属於相当低水平,原因是10月中至今楼价跌幅平均不足1%,楼价於今年续跌穿1成才会令这批新造9成按揭用家跌入负资产,而首季虽然出现疫情影响,但预料楼价跌幅不会太大,故此首季负资产数字虽很大机会上升但仍处於甚低水平。



作者为中原按揭经纪有限公司董事总经理王美凤

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