送猪迎鼠，各路专家对鼠年(2020年)之楼市预测，众说纷纭。若回顾过往三个鼠年(1984、1996及2008年)，香港楼市去向是路径相似还是各走极端？

由上世纪60至70年代，香港人口急增，工商业均起飞，房屋需求殷切，楼市开始蓬勃发展，多个新市镇逐步成型，更出现楼市炒卖成风的过热现象。

惟踏入81至82年，中英双方开始就香港前途谈判，前景未明，屡传不利消息，投资者开始出现信心危机，更引发港人移民潮，部份业主急於套现，资金外移。加上环球经济阴霾，按揭利率飙升至17厘，内外交困下，楼市从狗年(1982年)下旬之高位崩塔式下泻，至鼠年(1984年)中期才逐渐走出谷底，惟楼价跌幅已达七成。

直至上述鼠年的秋季，中英两国就香港前途问题的协议在北京草签，香港前途安排才逐渐明朗化。期后於新历12月19日，中英双方於北京正式签署《中英联合声明》，声明在一国两制原则下，香港资本主义在97年7月1日回顾后，将继续50年不变。条文亦限制每年香港土地供应不得多於50公顷，令土地供应量有限，埋下将香港楼价再推上高位之基础。随后市民信心渐渐回升，楼市徐徐复苏。

踏入90年代初期，楼市炒风炽热。港府於狗年(1994年)上旬，推出多项遏制楼价的措施，楼价开始回调，加上香港经济受内地实施宏观调控而影响，楼价终经历一年半跌幅达三成的调整至猪年(1995年)底。

踏入另一个鼠年(1996年)，距离香港回归只相距一年半，市面普遍弥漫一片歌舞昇平，经济良好，工资上涨。期间，特区政府班子组成，香港政治前景趋向明朗，楼会重拾升轨，炒风比前更为炽热，资本不多的投机者也毅然入市。直至鼠年终结，全年升幅近45%，超出市场预期。

2008年一役，楼价急速下调约三个月，已在鼠年底前极速止跌。

相隔十二年之后的鼠年(2008年)，当时香港已经历了五年的房产大牛市后，在美国次级按揭危机的阴霾下，加上「港股直通车」计划突然煞停，港股由猪年(2007年)高位下跌，楼价亦自鼠年中旬高位回调。

其后於鼠年秋季，有逾150年历史的着名投资机构雷曼兄弟爆煲，美国政府拒绝注资，更触发全球性金融海啸，各国股市骨牌式大泻，本港多间知名品牌，相继出现倒业潮或裁员潮，市场哀鸿遍野，更有专家断言美国於上世纪二十年代的大萧条将再现，楼价由鼠年中旬至冬季，回调约20%。

不过令人意料的是，於鼠年将尽时，楼价已开始止跌回稳，低位获得支持，且由港岛区率先反弹，然后蔓延至九龙及新界，翌年更重拾升轨。主要原因是当年受惠超低息及内地热钱流入等因素，而且美国实行量化寛松，现金变相贬值，投资者买砖头保值。当年敢於在别人恐惧时入市的人，再次成为大赢家。

综合过往三届鼠年，香港楼价在鼠年前均会因为各种政经因素，导致不同程度的调整，但往往能在鼠年完结前化险为夷，谷底翻身。新一年鼠年重临，且看港楼又能否再上一层楼？