一个分层豪宅的售价，高过全幢商厦的卖价。即自住消费的价值，可以高过投资工具的市值。用投资回报来分析楼市，恐怕无法理解市场的真实情况。不过，传媒和分析员都偏好用回报率低，来力证楼市不值得投资。

近日楼市有两个不相关的大额成交，认真去想却又甚有关系。西半山干德道豪宅敦皓，顶层30楼全层复式单位，实用面积3962尺，平台1461尺，五房(四套)，连两个车位，以3.44亿元售出。另外，尖沙咀金巴利道80号奇盛商业大厦，楼面19589尺，以3.3亿元售出。

首先，一个分层豪宅售3.44亿元，贵过一个全幢商厦(售3.3亿元)，数年前是很难想像。敦皓复式单位尺价86825元，尖沙咀商厦尺价16846元，前者高出4.2倍。山顶南区独立别墅，贵过一幢商厦，或许可以。今天却是一个分层豪宅。

尖沙咀全幢商厦是全幢租出的，每月租金收入55万元，回报2厘。西半山豪宅能够月租数十万元吗？暂未知道。不管两者是否能够高价出租，回报都是偏低的，低至2厘。

豪宅能够卖得高价，高过全幢出租商厦，相信重点不是收租回报。西半山大面积复式分层大宅甚为罕有，能够拥有是身份的象徵。单就消息费而言，满足感远高於55万月租收入。