【Alan论道】2019年深圳楼市总结,2020年买房建议

专家分享-Alan论道

2020-01-10


1、您会用哪个词总结今年的楼市?为什麽?


一枝独秀。纵观2019内地房地产市场,深圳可以说是全国的焦点。但上半年看,深圳由於调控政策较为严厉,并不是最热的区域,苏州等城市表现更为突出。同时随着全国楼市的收紧,深圳也随之出现快速下滑。关键在於下半年深圳的政策利好和全国楼市持续收紧,导致深圳楼价逆市上扬。


支撑房地产市场最重要的两大因素为人口和经济,而直接的影响因素为政策。从人口角度看,北京人口已经净流出,上海近两年人口较为稳定,但未来大概率将控制人口量,而深圳常住人口流入常年为全国最高,加上深圳土地面积小,供不应求的问题将越来越紧迫。


从经济发展角度看,深圳还是一个比较年轻的城市,发展速度快,经济实力强劲,今年大湾区和先行示范区政策公布後,深圳的战略地位大大提高,深圳经济发展潜力大大提升,未来经济实力必然更加强大,发展前景在几大城市中毫无疑问最为广阔。


从政策看,这是今年深圳逆市上扬的关键。转折是先行示范区的公布,政策发布前深圳基本也是紧跟全国调整,先行示范区公布後,深圳定位/战略意义提升了一个档次,深圳楼市潜力与价值也同步提高,市场对於深圳更为看好,持续下滑的深圳楼市因此快速回暖。同时,双11豪宅标准的调整进一步点燃了深圳楼市的热情,城市发展的利好与楼市政策的利好叠加,让深圳楼市逆势上扬,一枝独秀。


除此之外,全国楼市的低迷,让楼市资金的选择少了,投资者更多的进入深圳无疑是一个更加好的选择。



2、您对明年的市场预期是?明年会延续今年年尾这种行情吗?


中国近年来在世界上的经济发展,有目共睹,所以楼价增幅,同样排在世界前列。国内情况也一样,深圳近年来经济发展迅速,且人口增长排在前列,所以楼价也是排在前面。深圳先行示范区的建设,意味着深圳城市定位、发展都更上一个台阶,平民百姓想分享深圳发展的红利,简单又直接的方法,相信就是到深圳买楼了。


全国资金及人口往深圳走,是未来发展的大趋势,加上深圳新房新增供应有限,长期以来都是供不应求的局面,大力支持深圳房地产市场发展。房地产市场有一句话,短期看政策,中期看供求,长期看人口,套用在深圳市场,中长期看好,短期内政策虽然全面放松不太现实,但是再加压的机会同样不大,相信政策将会维持基本面不变,小部分不违反房住不炒精神的制度,有机会慢慢放开。


明年预计市场主基调是稳中偏好,今年下半年的火热,从先行示范区宣布成立拉开序幕,大方向将会继续支持深圳房地产市场发展。



3、您认为明年的房地产政策(比如信贷、税费、调控、限价等)是趋紧还是放松?


中美贸易谈判首阶段取得协定,相信将会带来短期相对稳定的局面,但是为了迎接第二阶段的谈判,刺激国内经济力度将会加大,从而对房地产市场带来松绑机会,当然前提是不违反房住不炒的国策。信贷环境相信会更为宽松,税费也有可能减免,这些都是国家刺激经济的手段。2019年全国申请破产的发展商数据创历史新高,反映发展商的经营环境继续恶化,不排除对发展商的政策会有所支持,像商务公寓取消只租不售等政策,相信会陆续有来了。


4、深圳10个区中您最看好哪两区,两区中最看好哪两个板块,为什麽?


深圳从罗湖开始,一路往西走,经过四十年发展,福田、南山、甚至是宝安,已经发展相当成熟,对应的楼价已经不便宜,超过不少人的承担范围。下个阶段的发展,只可以从南往北走,首先可以关注高铁沿线,从香港的西九龙站开始,再到福田、龙华、以及光明。龙华近年来发展有目共睹,相信光明的未来也不错。另外,还可以关注观澜,就是近年来提出的深圳中轴概念,加上地铁建设将会首次在观澜投入使用,将会对当地房地产市场有强力支持作用。



5、给刚需、改善型购房者的2020买房建议。


在限价的政策下,一二手房倒挂,买新楼还是比较好的选择。另外,楼价肯定是离开市中心越远越便宜,跟着地铁沿线走,坐多几个站,楼价可以省不少,用距离换楼价,算下来还是比较划算。


对於换楼人士,深圳豪宅与普通住宅价差,相比香港这些发达城市,还是属於偏小,换句话说,深圳豪宅价格还是相对落後。优质住房,长期来看,还是稀缺及珍贵,所以可以趁机会换楼。




作者为深圳中原董事总经理 郑叔伦先生

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