银 行 批 出 按 揭 贷 款 后 并 与 人 客 签 订 合 约 ， 但 基 於 发 现 按 揭 物 业 之 权 益 有 疑 问 ， 仍 有 机 会 不 放 行 相 关 按 揭 贷 款 。
近 期 有 位 刚 购 入 村 屋 的 读 者 来 信 求 助 ， 皆 因 银 行 批 出 按 揭 贷 款 后 ， 在 完 成 交 易 ﹝ Drawdown﹞ 前 数 天 ， 基 於 拟 按 揭 物 业 之 业 权 有 疑 问 而 临 时 终 止 放 出 贷 款 。 虽 然 这 情 况 并 不 常 见 ， 但 笔 者 仍 想 就 此 提 供 一 些 意 见 ， 为 读 者 分 析 清 楚 责 任 谁 属 的 问 题 。
在 个 案 中 ， 买 家 落 订 购 入 村 屋 后 ， 如 常 向 银 行 申 请 按 揭 贷 款 ， 银 行 亦 愿 意 批 出 该 贷 款 ， 并 跟 买 家 签 订 相 关 贷 款 函 件 ﹝ Facility/Offer Letter﹞ ， 可 惜 在 完 成 交 易 前 数 天 ， 买 方 律 师 及 按 揭 律 师 ﹝ 在 个 案 中 为 同 一 人 ﹞ 分 别 通 知 买 家 及 银 行 ， 业 权 出 现 了 问 题 ， 事 关 根 据 楼 契 文 件 规 定 ， 该 村 屋 除 非 有 政 府 相 关 部 门 之 书 面 同 意 ， 物 业 才 能 开 设 侧 窗 ， 但 另 一 方 面 ， 楼 契 记 录 内 之 图 则 却 显 示 该 村 屋 侧 面 设 有 扇 窗 ， 而 实 地 睇 楼 亦 发 现 相 关 村 屋 的 确 设 有 侧 窗 ， 但 最 奇 怪 者 是 ， 找 遍 整 套 楼 契 包 括 过 去 成 交 及 按 揭 记 录 ， 根 本 没 有 政 府 部 门 对 开 设 侧 窗 之 书 面 同 意 ﹝ 俗 称 「 侧 窗 纸 」 ﹞ 。
从 个 案 中 分 析 ， 问 题 出 现 的 可 能 性 有 三 个 ： ﹝ 一 ﹞ 楼 契 内 的 「 侧 窗 纸 」 遗 失 了 ； ﹝ 二 ﹞ 政 府 当 年 遗 漏 了 发 出 「 侧 窗 纸 」 ； ﹝ 三 ﹞ 该 村 屋 之 侧 窗 属 非 法 潜 建 。
从 常 理 推 断 ， ﹝ 一 ﹞ 之 可 能 性 最 大 ， 买 方 代 表 律 师 只 要 向 卖 方 代 表 律 师 查 问 「 侧 窗 纸 」 下 落 ， 卖 方 必 要 时 向 政 府 地 政 署 要 求 补 发 便 可 ； ﹝ 二 ﹞ 则 比 较 繁 复 ， 卖 方 要 向 地 政 署 重 新 申 请 ， 批 核 需 时 ， 成 功 批 出 与 否 亦 是 未 知 之 素 ； ﹝ 三 ﹞ 看 似 简 单 ， 把 非 法 潜 建 之 侧 窗 封 闭 便 可 ， 但 要 注 意 楼 契 内 之 图 则 却 显 示 物 业 设 有 侧 窗 ， 故 即 使 封 窗 后 仍 需 向 相 关 政 府 部 门 申 请 改 图 则 ， 经 批 准 后 相 关 村 屋 之 业 权 疑 问 才 算 澄 清 。
谁 是 救 星 ？
银 行 虽 然 与 客 人 签 署 按 揭 贷 款 合 约 ， 但 一 般 均 设 有 “ 倘 按 揭 物 业 之 权 益 出 现 疑 问 ， 银 行 可 拒 绝 放 行 相 关 贷 款 ” 等 内 容 之 条 文 。 在 此 情 况 下 ， 人 客 之 信 贷 背 景 不 再 是 问 题 ， 反 而 拟 按 揭 物 业 之 业 权 疑 问 才 是 最 大 问 题 ， 故 唯 一 可 以 帮 助 买 家 者 ， 就 只 有 是 他 的 代 表 律 师 。 事 实 上 ， 买 家 聘 请 代 表 律 师 ， 目 的 就 是 保 障 自 己 的 权 益 ， 而 整 个 楼 宇 买 卖 过 程 ， 最 重 要 的 部 份 就 是 弄 清 楚 楼 契 上 没 有 任 何 地 方 会 导 致 业 权 出 现 问 题 。
基 此 ， 笔 者 认 为 ， 买 家 有 权 利 要 求 代 表 律 师 搅 清 楚 物 业 权 益 之 疑 问 ， 方 作 成 交 。 倘 无 法 澄 清 相 关 村 屋 之 业 权 问 题 时 ， 买 家 有 权 终 止 合 约 ， 而 已 付 出 之 订 金 亦 有 权 收 回 。
村 屋 业 权 之 疑 问 经 澄 清 后 并 再 无 问 题 时 ， 业 界 俗 称 「 无 争 议 业 权 」 ﹝ “ good title” ﹞ ， 不 论 先 前 已 承 诺 批 出 贷 款 之 银 行 会 否 继 续 放 出 贷 款 ， 根 本 并 不 重 要 ， 事 关 市 场 上 始 终 会 有 其 他 贷 款 机 构 愿 意 放 出 按 揭 贷 款 ， 以 争 取 生 意 ， 故 相 关 村 屋 之 买 卖 定 可 得 到 按 揭 之 融 资 而 成 交 。
有 人 可 能 会 追 问 ， 银 行 明 明 跟 客 人 签 订 了 按 揭 贷 款 协 议 ， 为 何 可 以 出 尔 反 尔 ？ 其 实 整 个 按 揭 贷 款 都 是 建 基 於 抵 押 物 业 的 业 权 ， 倘 若 业 权 有 问 题 ， 抵 押 品 便 无 效 ， 整 个 按 揭 贷 款 的 精 神 亦 随 之 而 失 去 ， 银 行 基 於 所 设 定 之 合 约 条 款 ， 绝 对 有 权 在 完 成 交 易 前 因 拟 按 揭 物 业 之 业 权 出 现 疑 问 而 终 止 放 出 贷 款 。
(《 疏 财 杂 》 文 章 同 时 转 载 於 《 经 济 一 周 》 )
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