并购旧楼强拍重建成中资发展商踏脚石

旧楼并购重建，一向是不少发展商开发土地储备的重要途径，近年更多了中资参与。中原测量师行董事总经理黎坚辉表示，由於受「海航效应」影响，令内地财团收购旧楼的出价偏向进取，甚至有点「财大气粗」，但相信今年并购活动将会减少。

翻查资料，海航系自2016年底起累计以272亿元「鲸吞」四幅启德用地，分别为1L区1、23、 号地及1K区3号地皮，总楼面面积多逾200万平方尺。

惟后来因资金断链，海航被逼频频卖产「扑水」，先将两幅启德地以159.6亿元售予恒基地产（00012）；其后再将另一幅地皮以63.6亿元售予会德丰（00020）。

计及最近将手上最后一幅启德住宅地以68.9亿元卖予会德丰，海航合共套现约292亿元，账面仍赚约20亿元。

 

海航效应引发热潮

黎坚辉指，部分较为低调的内地财团，倾向以旧楼并购重建来作为来港的踏脚石，「受 海航效应」影响，出价亦偏向进取，吸引到不少小业主将手上旧单位售出。

不过，去年下半年开始楼市出现回调；今年又开始重现升势，小业主心态固然想继续高位出货，但发展商亦当然想平价入手，两者心态存在很大落差，故不容易进行洽购。

近日，中资武夷集团成功收购黄大仙鸣凤街22至24号全幢物业逾八成业权，剩余单位料会透过收购或强拍统一业权。

由於该集团早於2017年底以1.12亿元购入鸣凤街18至20号全幢物业，预期未来将整合两个地段，收购总成本料达2.5亿元。

该地盘合并后面积约3,600平方尺，按地积比率9倍计，可重建为一幢面积约32,400平方尺的商住物业。

另外，首度进军本港住宅市场的内房企业中国奥园（03883），由2018年初开始进行收购西半山罗便臣道63至67号的燕贻大厦，已经掌握84%业权，最近亦申请强拍，物业现估值约5亿元。

燕贻大厦地盘面积约10,645平方尺，目前为八层高住宅物业，地下为停车场，现时划入「（住宅 乙类）」地带，未来能以5倍地积比率发展，总楼面约53,225方尺。

以目前燕贻大厦周边项目的销售均价每平方尺约43,000至48,000元计，项目重建后未来总值可达22.89亿至25.55亿元。

据土地注册处资料显示，奥园是自2018年2月开始收购燕贻大厦，项目共32伙单位，奥园不足一年就成功收购约27伙，连同20个车位，令其持有业权超过八成的强拍门槛。

奥园一向擅长旧楼收购， 2018年中亦披露以9.5亿元收购葵涌国瑞路57至59号全幢工厦物业，并活化为旗下首个香港商业项目AOffice 46，并於今年正式开售。

中资青建国际（01240）或有关人士，新近亦向土地审裁处申请，强拍深水埗医局街163至169号旧楼，项目楼龄62至64年，青建国际方面持有约81.8%业权，测量师对该物业的估值约为1.56亿元。

 

本地财团不敢怠慢

本地财团亦不敢怠慢，新鸿基地产（00016）最近就向土地审裁处申请强拍湾仔宝灵顿道5至11号荣安大楼。

据处方文件显示，项目楼龄达45年，新地持91.67%业权，市场估值约4亿元。

新地去年4月及5月积极收购宝灵顿道一带旧楼，包括宝灵顿道13、15及17号、以及与时代广场仅一街之隔的坚拿道西11及12号等，不排除上述数个地盘会一并发展。

另外，曾於2016年发生迷你仓四级大火的牛头角道7号淘大工业村，由恒隆地产（00101）持有约85%业权下，日前正式强拍，结果在无其他出价下，由恒隆地产以底价20.756亿元投得。

地盘占地约20,700平方尺，尺价约11,000元，以最高9倍地积比率计算日后重建最多可建商住楼面达18.63万平方尺。

 

业主心态存在落差

恒隆地产表示，计划於原址兴建一座住宅大楼及附设商铺，并将尽快开展项目。

至於庄士机构（00367）亦申请将集团已取得82%业权的上环结志街16至18号强拍，项目现市值约2.83亿元。

黎坚辉指，上述不少个案都是海航效应下出现的并购活动，但相信今年数量会开始减少。

他表示，近日不单止是发展商及小业主心态存在巨大落差，连业主与业主之间，对后市的看法都出现重大差异，令发展商的并购工作时间延长，时间及人力资源等成本亦自然增加。

发展局早前公布，2019/ 20财政年度计划出售15幅住宅官地，预期只可供兴建约8,850个单位，数字为政府改以招标形式卖地以来近九年新低；年内卖地的潜在供应量总数合计只得15,540伙。

 

投资弹性较投地高

黎坚辉指，地皮供应少，竞争自然大，相信地价可以回落的空间不大，楼价都难以大跌。

不过，亦有测量师认为，私人并购市场今年仍然会有动作。

普缙集团执行董事兼香港大学房地产及建设系客席副教授张圣典指出，在地价不会大跌的情况下，发展商不论是港资或中资，都一定要靠收购旧楼重建来增加土储。

亦正因为近期市况调整，据他所知有部分小业主和财团在收购价上不再像以往般角力，「价钱 有得倾」，之下 相信今年强拍个案会减少，反而或会出现更多强拍撤回的申请个案。

仲量联行早前发表的《住宅销售报告》，显示 土地审裁处於2018年共接获39宗强制拍卖物业申请，较2017年增加160%，主要是中资发展商亦开始注视旧楼潜在的发展机会。

仲量联行资本市场资深董事莫凯杰表示，投得政府地皮并不容易，去年政府招标出售的住宅地皮中，由中资发展商投得的只占27%，较2017年的70%显着减少。

纵然透过强拍吸纳发展地皮需时较长及复杂，部分个案或招致更高的前期成本及风险，但莫凯杰认为收购旧楼对中资发展商仍具有吸引力。

第一太平戴维斯估值及专业顾问服务董事总经理陈超国表示，相比政府官地以十几亿元起跳，收购旧楼重建的投资额弹性大，故强拍仍属中小型财团增加土地来源的途径之一。

 

来源:Economic Digest 经济一周