内外因素困扰下，近月楼市气氛转疲，市场上不乏有关估价下跌之报导，有指屋苑成交价下跌至低於估价，又或屋苑估价跌幅扩大，亦有指银行估价不足等，究竟现况如何？应如何解读现时楼价与估价之关系？
物业估值是指楼宇的市值，故此会以市场个案及状况作为基础，比较法是较常采用的物业估价方法，又称为市场法，主要是以较接近估价日期之同类单位成交价作为比较，这是最直接的方法将估值联系市场实际。
现时资讯相当流通，在市道较旺成交活跃期间，尤其对於成交基础较大之大型屋苑，以比较法评估物业价值是既有效及紧贴楼价走势的方式。
当然，市况有阴有晴，亦并非每个屋苑都有贴市成交个案作为参考基础，故此，物业估值还需要配合当前楼价水平以及楼价走势作估算。
1. 银行网上估价
市场上提及的物业估价普遍有两种，第一种是银行网上估价服务，一般只限於各区主要屋苑和大厦，用家在银行网页便可查阅有关物业估值。
网上估价主要以市场成交基础配合楼价水平及发展以估价程式定出物业价值，由於市况变化可能更快，当中有机会出现估价水平滞后於最新市况。
例如当楼市开始反覆偏软，加上成交稀少，估价系统未有确定有关屋苑单位价值出现跌幅，但实际上可获承接的价值可能已降低，当期间出现了低於市值一成的成交个案，或有报导会写着「某屋苑成交低估价一成」，所指的估价是指网上估价，很多时是因为网上估值未可及时反映最新市场现实，而并非业主卖平了单位。
2. 找银行直接评估成交价
对於物业成交价低於网上估值，实际上不等於会影响按揭，因为第二种物业估价就是找银行直接评估成交价是否「到价」、「估足价」，一般而言，用家向银行申请按揭，银行只会衡量估值是否达致成交价水平，若「到价」便可依照成交价计算按揭成数上限。
根据最新中原城市领先指数，平均楼价较上月同期下跌约1.6%，而暂计楼价较年内高位回落约2.6%。最近有报导指出某部份屋苑估价下挫幅度扩大至一成甚至两成，估价下跌的屋苑数量亦呈增加趋势，为何估价降幅与数字上楼价跌幅不符？
最近社会气氛不稳，市道转趋低迷，确实多了业主愿意提出较大议价空间，个别减价幅度较楼价高位市值低一成甚至接近两成，部份屋苑如率先出现较多减价个案或减幅较多，有关减价成交亦会带头拖低屋苑之银行估值，但要留意的是，那是属於部份或个别屋苑的成交状况，并非就是反映整个楼市价格走势。
以近月为例，各个屋苑楼价实际上是发展迥异，部份屋苑成交价下跌，但下跌幅度有高达一成多，亦有低至不足1%，而当中亦有部份屋苑成交价维持上升，比例上楼价下跌个案多於上升个案，平均计算下楼价按月便出现跌幅，但跌幅却不会如个别屋苑般大。
看楼价指数亦需留意，有关数字需依据买卖合约作为基础，故此反映之楼价大概已属於两至三星期前之成交状况，用家衡量楼价水平亦得明白此点。
当楼价出现调整时，偶有报导指出一些屋苑出现估价不足的情况，但细心一看，有关估价不足是指网上估价低於业主的叫价，而非真的是成交价出现估不足价的情况。
其实无论是楼价处於上升、下跌又或横行周期，网上估价低於业主叫价的情况仍是有机会发生，因为业主总是希望善价而沽，总会有部份业主的叫价是偏高於市值。
所以，当我们看到报导指出业主大幅减价两成获承接时，不要即时想着楼价将跌两成，而是看看业主原先的叫价是否大幅偏高於市场，现只是面对现实将售价减至接近市价水平，可能实际上对比市值的减幅只是半成。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭董事总经理 王美凤
物业估价
