有楼都要烦 送契楼为何被歧视?

地产楼市 - 精明业主租客

日期 :2019-11-10


送契樓是指在沒有金錢代價下,業權擁有人將物業轉贈給他人,較常見發生在年老父母送給仔女,避免百年歸老後物業要透過遺產形式轉到仔女名下的麻煩。不過,送契樓在銀行及買家眼中視為不祥物,最少要五年或以上的洗底期才有機會承造按揭,為何這類餽贈物業方式會受歧視。

送契樓意指沒有金錢代價或代價嚴重偏離當時市價的物業轉換,要得知物業是否送契樓,可在土地註冊處查冊,一般而言最常見情況是物業成交額為零,並註明Deed of gift (贈契)。此外,亦有部份物業沒有列出代價,或代價嚴重偏離當時市價,且沒有經地產代理經手,甚至個別銀行視之為送契,這些跡象均顯示物業屬送契。

那麼送契樓為何不受銀行及買家歡迎?這是由於避免一些欠債人在申請破產前將資產轉移至其他人名下,以避過被還款責任。根據「破產條例」,送贈物業者在破產申請書前的五年內,若有送贈或低於一般市價形式將財產轉讓給他人,債權人便有權向法庭要求追討該物業。縱使該物業在送贈後五年內已出售給第三方,法庭仍可裁決送贈之交易無效,再由破產管接管物業,以償還送贈物業者的債務。

銀行或八至十年後才承造按揭

由於上述風險,對於送契樓銀行一般在五年內不會批核按揭,而不少保守的銀行,更要八至十年後才考慮為這類樓承造按揭。因此,對買家而言,送契樓避之則吉,因為縱使買家財力雄厚能一炮過支付樓價,亦擔心送契後的五年內被前業主債權人追討的風險。因此,獲送贈物業者難以透過買賣或按揭將物業套現。

至於稅務方面,其實送契樓與一般樓宇買賣無異,縱使物業沒有代價,稅務局亦會自行為物業作估價,並以此價格計算物業印花稅。此外,獲贈物業者若幸運地在三年內成功轉售物業,亦須支付額外印花稅(SSD)。

由此可見,送契樓要洗底,短則五年,長則八至十年,才能像其他物業一樣能獲銀行承造按揭,令買家安心購入。


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