上期提及衡量楼市有没有过度借贷，亦可多参考两方面数字，一是业主的实质供款占入息比率，另外是楼按贷款的平均按揭比率，两者有没有偏高。目前楼按借款人的平均供款占入息比率约为35%，属於健康低水平。事实上，在现行楼按措施中，每月总债务的还款额占入息的比例，已规定不可超出既定上限，并须符合假设息率上升3厘之压力测试，以确保借款人有充足的还款能力。而另一方面，现时银行批出住宅物业的平均按揭比率、即按揭成数约为46.5%，反映楼按借贷大致处於低杠杆水平，买家整体上没有利用大量借贷入市。以上数字可以得出，现时能入市或已置业的人士一般有足够的还款能力及防守力，首期资金亦较充裕；而在楼按市场方面，并没有出现过度借贷。

当然，以上只是衡量楼按贷款未有出现过度借贷，并不等於楼市没有过热现象，政府亦常提及一个置业供楼负担数字，主要以当前楼价对比大众入息水平，以衡量市民负担楼价的能力，如数字偏高，意味楼价对比本地实体经济已出现脱节情况。而政府最新报的置业供楼负担是71%，属於偏高水平，说明现时市民入市负担楼价较为吃力；从以上偏高的大众入息对比楼价水平但偏低的业主供款入息比率两者数字，反映已入市与未上车人士的财务实力差距颇大。

不过，在楼价偏高但实质上楼按风险不高的环境下，已推出多年的逆周期措施是否没有调整空间？收紧楼按措施主要从遏抑需求着手，楼按措施的覆盖范围已很大，若用药过猛将会过度扭曲市场，非常时期推措施往往有利有币，须很小心拿掐及控制退场时间，万一市况逆转，却松绑不及，后果可能更大。

作者为中原按揭经纪董事总经理王美凤