移民风再现 对楼价影响并非你所想

地产楼市 - 城中热话

日期 :2019-10-24



移民氣氛席捲全城,社交媒體充斥著與移民相關的廣告,計劃移民的朋友近日總有一個在附近。

 

提起移民不少人可能會聯想起賣樓,認為移民人數愈多,賣樓離場的人亦愈多,這現象對樓價應該是負面因素。不過,若參考上世紀80至90年代香港的移民潮,當時移民對樓價的影響並不如傳聞中一瀉千里。相反,樓價指數在移民潮期間,基本上是大漲小回。

 

近代的香港移民潮在上世紀8090年代出現,根據差餉物業估價署的私人住宅單位售價指數顯示,在1980年至1997年間,曾出現約四次樓價調整期,當中為期最長及跌幅最大的一次於1981年至1984年間,樓價指數跌逾三成。

 

然而,此後至1997年樓市出現樓災前,另外三次於90年代初移民潮中的樓價跌浪,每次跌幅僅介乎4%12%,持續時間最短為一季,最長亦僅為一年半,餘下時間樓市均穩步上揚。

 

移民潮下樓價大漲小回

 

今次移民之風再起,對樓價會否造成衝擊有兩點可注意。其一,上世紀的移民潮集中在中產及中高管理層,不少家住太古城、中半山等傳統中產區。他們的移民方式主要是一刀切,孤注一擲賣樓離場。其後,因為外地生活艱難,取得外國護照後又出現回流潮。

 

借鏡於上世紀移民潮,今次計劃移民的人學精了,部分人會留後路給自己及家人。持有物業一間起兩間止的人,會選擇將物業出租,將租金作為異鄉的生活費,減低找工作及回流的壓力。

 

至於持有較多物業的投資者,則有機會減持部分物業降風險,這類放盤或會增加樓市供應。

 

夾心階層也移民

 

其二,宜留意上世紀移民的主要為中上階層,挾大量資金遠走西方國家。今次移民潮當然仍有少不是富裕階層,但亦出現了一批手持數百萬元的夾心階層,這現象從馬來西亞及台灣成為炙手可熱的移民地點可見一斑,泰國亦是近期新興的移民心水地。

 

移民這些地方的入門門檻較歐美為低,物價亦比香港便宜,吸引了一批資金較少的移民新人類。這批移民未必在港持有物業,縱使有亦多為自住樓,收租回報反可支持他們在大馬及台灣生活,因此沒有賣樓的逼切性,反而保留自住樓,用租金以戰養戰更合情合理。

 

綜合上世紀移民歷史數據,配合這次移民潮的格局分析,移民效應對港樓的衝擊,未必如想像中巨大。


你可能感興趣的文章

House730搵楼大本营是香港的搵楼平台/租屋网,齐集香港楼盘及楼市资讯,网罗业主及各大中小型地产代理的楼盘,助用户找到心水香港楼盘,网上搵楼买楼更轻松。
House730同时提供一个渠道,予地产代理及业主网上放盘平台,自由、方便、高效,网上推送笋盘给潜在买家!
House730云集香港各类型楼盘资讯,包括香港新楼盘或是二手楼、港九或是新界、住宅或是工商业大厦,务求为用户提供最全面的楼盘资讯。
House730旨在为香港用户提供最优质的使用体验,不论买楼或是租楼,用户可按楼盘的价钱、面积、房数、真实照片等等条件拣选合适楼盘。
除了多个香港楼盘资讯外,House730亦提供不同类型的楼市资讯,包括地产新闻、成交数据等等,让你成为精明买家或租户。

请先登入或注册成为会员