银纸贬值 住屋反映购买力

专家分享 - 楼市智库 陈永杰

日期 :2020-11-20 更新时间 :2020-11-30


踏入11月份未夠10日,美元指數又突然腳軟,由94點之上急插至跌到落92點水平,累積跌幅多達2%以上。但大家不可不知,近幾年美元的跌幅亦不小,再加上美國及世界各國因新型肺炎展開量化寬鬆,加速美元跌勢。由於投資技巧需要浸淫,不少人都寧願購買住屋物業對抗現金貶值,反映樓市購買力不。

 

就以美元指數近幾年來走勢而論,2016年底曾經高見102點,但最近美元指經已跌到92點,跌幅9.8%。在新型肺炎爆發之後,美元也曾維持高企,站立於103點高位,比2016年還要高,數月間已因量寬政策反覆下挫至92點。

 

量寬威力不可不知,2016年底至今以美元指數計算,美元只下挫9.8%,似乎不算太大,許多人都承受得起。筆者試舉一個例子,兩三年前,九龍市區一個新盤開售,二百多呎單位開售價約710萬元;但時至今日,同樣是二百多呎單位,在新界東要動用近780萬元,升幅約10%,一些優質單位更要近900萬元,升幅約25%。從住屋物業反映樓價升幅大過美元跌幅。

 

再舉一個例子,以2016年底即二手樓指數中原城市領先指數(CCL)計算,當時大概144點,目前CCL經已上升至177點,升幅近23%

 

由此可知,投資者經過2008年世界金融海嘯及量寬洗禮之後,經已認定美元面對量寬之時,多數是匯價趨跌,反彈只是間中有驟雨現象,長線看跌居多。

 

港元與美元有聯繫匯率制度實行,美元報跌港元亦難以逆市而大升,始終要跟著美元向下。而且今年3月美國的量寬是無限的,美元跌到哪個水平更加難以估計。

 

既然大家都見識過2008年的量寬,期後樓市及股市這些資產價格均告大幅上升,所以,愈來愈多人會將資金靠泊在樓市及股市這些投資市場,以求達到保本增值目標。因為他們知道各國量寬會產生貨幣貶值的後果,如果繼續持有美元等貨幣,將會面對自動貶值的問題,假設是兩個月貶值2%,持續會令持有人損失慘重。

 

縱使美元等外幣貶值幅度從美元指數去看不算巨大,但卻跑輸樓市及股市資產,必須急起直追,以免財富購買力愈來愈落後大市,不利現金持有人。

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