【Alan论道】一手持续火热 二手回归理性

专家分享 - Alan论道 郑叔伦

日期 :2020-10-30 更新时间 :2020-10-30


九月份深圳房地產市場成交資料:一手住宅成交4871伙,按季上升19.5%;二手住宅成交8820伙,按季下滑22.1%。九月份市場最大的特點就是一二手表現天地之別,一升一降,分化發展嚴重。從資料顯示,九月新房備案量達到4871伙的高位,為16年3月以來的新高,反映市場相當火爆。反過來,二手房則從上月的超1.1萬伙,跌至九月的八千多伙,下滑幅顯著。

 

一二手房市場分化發展,究其原因,大致可以歸納為以下三點:

 

一是,715新政出臺以來,對二手房打擊比較大,對新房的影響相對小一些。新政後市場已經開始出現分水嶺,新房繼續保持火熱,二手則拾級回落,逐步降溫。

 

第二,九月份是傳統的金九銀十旺季,發展商通常不會放過這個好時期。九月推盤專案數量為今年最多,新盤大量推出,繼續帶動新房購房氛圍。

 

第三,疫情影響仍在,今年旅遊出遊人數只有去年假期的八成左右,旅遊人數減少,留在深圳人數增加,看房幾率更大。開發商趁機搶先節前加快推盤,促進假期銷售行情。

三大因素疊加作用,導致九月新房表現火熱,發展商推盤加快。而深圳新房成交主要看供應量,供應量增加,成交也會上升,九月新房成交量上升近2成。以往的黃金周,發展商一般會打折促銷,但今年發展商幾乎沒有優惠政策,而是跟平常一樣銷售政策,反映發展商對市場後市信心十足,同時也側面反映深圳發展商整體資金實力強,不需要通過促銷來加快回款以緩解資金壓力。

 

當然每個開發商策略不同,採取不一樣的手段,典型案例像恒大,基本上每年都會搞降價大促銷活動,今年就高調宣佈全國75折促銷,據說市場反映還是很不錯。恒大過去幾年都有通過大幅降價讓利搞促銷,這已經是其慣用的策略,效果也很不錯,但是目前看來,並沒有引起其他發展商跟隨,薄利多銷手法在房地產行業來說還僅僅是個案,追求高利潤才是目前主流做法。

二手房來看,九月備案8820伙,下滑了約22%,與新房表現正好相反方向。715深八條對二手打壓非常大。同時通常當大量新房推出時候,會抓住客戶的眼球。再加上新房價格普遍與二手房倒掛,新房吸引力大增的同時,把二手房比下去,市場關注度大大降低。九月份二手房成交量雖然下跌,但是絕對值也還是有八千多伙,以過去幾年月均成交量看,這也算是一個平均往上的水準。新政後,二手跌幅大,但絕對數也只是回到了比較平穩的水準而已。

 

總括而言,深圳房地產市場在九月政策面保持平穩的情況下,仍處於消化715新政的階段,一手持續成交火爆,但是房價還是比較理性,發展相討平穩,與此同時,二手房市場逐漸回歸理性。

 

作者為深圳中原董事總經理鄭叔倫

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