最近我睇一个视频，讲一个台湾男人娶了一个波兰女子，一齐在华沙买楼，用了300万元台币，大约84万港币，在波兰华沙市中心买了一个250尺，非常实用，房厕厅厨房全部都有齐的单位，物业代理话，那个单位以前是卖400万台币，降了两成半，原因是华沙的人口减少，不少居住在华沙的波兰人，退休之后将华沙的房子卖走，回乡间住大屋，享受人生去了，换句话说，人口减少令楼价下跌。

波兰的例子并不是极端性，有不少人知道日本人口急剧减少，日本楼价不但下跌，而且可以买到东京市中心优质单位，这是二三十年前无法想像的事。

香港去年减少人口9万，但楼价没有下跌，主要原因是那些消失的人口大多数是移民去了英国，但他们并没有将香港的物业卖走，所以，香港的楼价不跌，至於点解唔卖走香港物业，主要是那些是用BNO计划去英国，他们要五年之后才知道可不可以移民，如果英国拒绝，他们便要回流香港，而事实上已经有人经不起考验而回流香港。这个BNO计划本来可以置香港於死地，只要给予香港人移民身份，估计英国要的50万香港移民目的不难达到，连带移民去其他国家的香港人，五年内香港人口随时可以下跌一成，如果人口没有适当补充，香港楼价跌三成亦不出奇，由於英国为了保障自己权益，BNO计划唔汤唔水，在未有大量移民之前，已经有香港人开始回流，算香港逃过一劫。

其实，如果香港没有机会，就算没有BNO计划，香港人都会移民去其他国家，所以，如果关心香港楼价，不如了解一下香港人口升跌，如果急速下跌，楼价又点会升，反之，若果人口不跌反升，楼价就不会下跌，当然还有其他因素，例如经济环境以及利息等，但人口是主要因素之一，人口减一成，楼价跌三成是有可能的。

作者为纪惠集团行政总裁汤文亮