近日社会情况及经济不稳定，亦会影响房地产市场走势。笔者会一次过分析甲级写字楼、住宅及零售物业市场。简单而言，受外来和本地不明朗因素影响，港岛和九龙区甲级写字楼整体租赁活动将在短期内放缓。而由於市场气氛转差，预计住宅市场将持续波动。在零售市场方面，经济前景恶化令零售商向业主提出减租要求。

就港岛甲级写字楼而言，港岛整体写字楼租赁势头预期在短期内仍会放缓，亦预计中环的写字楼租金会因空置率上升而出现调整。同时，由於非核心商业区写字楼吸纳量仍然相对强劲，估计会受到较小影响。就九龙甲级写字楼而言，由於市场环境不明朗，九龙区甲级写字楼的租赁需求在7月份放缓。长远而言，写字楼市场的表现仍会视乎经济及贸易环境而定。

至於住宅物业市场方面，根据政府官方数据，整体香港住宅楼价已开始向下调整。由於近期的社会动荡影响潜在买家的购买意欲，住宅销量已经连续两个月录得低於五千宗成交的水平。

就零售物业市场而言，本港零售市道持续恶化，这反映本地消费情绪疲软，以及近期社会事件对访港旅游业，以及消费相关活动构成重大干扰。在社会气氛持续紧张和经济前景恶化的情况下，零售商向业主提出减租要求，消费者信心短期内应会保持疲软，笔者预计街铺租金今年将下跌约10%。

虽然许多因素会影响楼市表现，但估计今年楼市的最终表现，将取决於「中美贸易摩擦」等外围因素，以及本港的「经济及社会情况」。这两个因素会直接影响「股市表现」及「买家入市意欲」。

作者为莱坊执行董事估价及谘询部主管林浩文