【汤文亮专栏】减租破坏了楼市的基本结构 - 汤文亮

专家分享 - 汤文亮专栏

日期 :2019-09-05 更新时间 :2019-09-05



零售業協會登報要求業主減租一半,為期6個月,但6個月之後是否一定會交回原有租金,協會又沒有明言,筆者估計6個月後香港經濟環境比現在還要嚴峻,交回原有租金基本上不可能,不再要求減租已經偷笑。


另一個協會就要求中環甲級寫字樓減租24%,他們的理由當然是很充分,大家亦都明白香港近日受到中美貿易戰,以及《逃犯修例》修訂影響,經濟急速下跌,租客生意大幅減少,要求減租亦是無可厚非的事,但是他們不知道,如果業主減租會對樓市有結構性影響,減租的事,不是不可為之,而是不能為之。


在經濟急速下滑,業主首先要考慮的並不是租金多與少,而是樓價會不會急速下跌,在2008年,在測量師突然將物業估價大幅調低,不少物業投資者被銀行追收差額,而事實上當時樓價並沒有下跌,甚至租金亦保持平穩,只不過測量師認為環球金融海嘯一定會令樓價下跌,比較急進的測量師認為樓價會下跌一半,在銀行追收差額之下,不少投資者要將自己的優質物業出售才能渡過困境,點解要賣優質物業,因為不是優質的根本賣不出去。


如果有業主現在減租,除非他們的物業欠債很少,否則就自投羅網,在半年後,如果租客不能交回原有租金,或者他們認為生意是很難做而結業,欠債太多的話,銀行有權認為租金收入不能支持樓宇供款而向業主追收差額,即使租客交回物業,銀行亦會以減租後租金來計算,如果業主沒有能力還款,唯有低價出售一些物業,供應多了,樓價自然會下跌。


在經濟不穩定情況下,銀行向客戶追差額是不會手軟,香港樓市受到結構性破壞,樓價急速下跌,全港業主都是輸家,業主唔減租,就算租客退租,銀行亦會以現在的租金收入計算,不會立刻追收差額,樓市跌勢比較緩慢,業主便會有喘息機會。本來,減租是業主與租客之間的事,現在變成協會一紙公文,業主就要減租,其實,那些協會不知道,減租破壞了樓市的基本結構,要重建就很困難。


作者為紀惠集團行政總裁湯文亮

 


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