联名买楼或失首置客资格 多缴15%税

地产楼市 - 精明业主租客

日期 :2020-09-01 更新时间 :2020-09-03



好多新婚夫婦喜歡以聯名買樓,一來是為伴侶帶來保障,二來是為了容易通過壓力測試,三來是為了分擔首期,驟眼看聯名置業真的是利多於弊嗎?


聯權共有 vs 分權共有 夫妻揀邊種最一勞永逸

首先聯名置業分開有「聯權共有」(Joint Tenancy)和「分權共有」(Tenancy in common)兩種,前者俗稱「長命契」,物業的擁有人(2人或以上)均享有同等的物業權益。假設丈夫先離世的話,物業會由仍在生的妻子擁有,換言之,最長命的一位將會最後全權擁有該物業。至於分權共有,即是丈夫和妻子均可佔用整個物業,但業權比例無需同等,而且各人可定立所屬的業權繼承人,換言之,若丈夫離世,其業權未必一定轉移至妻子上。


為免日後出現爭執,大部分夫妻都會採用長命契的形式合資買樓,無需申請遺產承辦,方便及划算。反觀分權共有,持有人離世後,他的物業業權會落入他的遺產中,如果有立遺囑的話,會跟遺囑分配;如果沒有立遺囑的話,就跟法例分配,但要先向遺產承辦處申請俗稱為「承辦紙」的文件,承辦人會於領取承辦紙後有權處理物業。除非物業會於短期內出售,否則要委任律師草擬一份文件將業權正式由遺產承辦人轉到受益人名下。因此,相對的費用及時間會多很多。


非首置客須多繳15%稅

受惠於政府放寬按揭保險成數,假設一對夫妻為首置客,計劃以聯名置業形式承造按揭,平均各人儲約數十萬元首期,同時各人均擁有足夠及穩定的入息,以應付壓力測試,已經可以成功置業。成功置業後,物業擁有人已非首置客,無論任何一方再購入第二個物業時,必須多繳付15%從價印花稅,而且承造的按揭成數亦會減少一成;即使「甩名」也要繳付印花稅,以樓價一半計算。值得一提的是,如果夫妻其中一方非首置客,其他的物業擁有人也要繳付15%從價印花稅。


總括而言,夫妻聯名買樓前需顧及「首置客」的價值,在能力許可下,應該騰出一個首置客名額,以逃過日後繳付「辣稅」(從價印花稅)的可能。此外,大家可善用擔保人的優點,即使一方的入息不足,只要有人願意作擔保人,成功通過壓力測試,按揭也會順利獲批。


*首置客定義

首置客指簽署買賣合約時未持有香港住宅物業的永久居民,只要在簽約時並無持有香港住宅,仍可使用舊的印花稅率交稅。


資料來源:中原地產

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