估值高达470亿美元的「共享办公」龙头独角兽企业WeWork在2019年的上市触礁，原因不一而足，主要就是被揭发长期巨额亏损、管理混乱，以及丑闻不断等。结果，创办人亚当诺伊曼(Adam Neumann)被罢免，甚至惹起「共享办公概念已死」的疑虑。

最近，串流平台hulu推出了一套题为「WeWork：Or The Making and Breaking of a $47 Billion Unicorn」的纪录片，片中访谈WeWork前高级员工、租户、投资者和行业专家等，以第一身描述揭示这匹独角兽脱颖而出，再迅速变成爆破泡沫的原因。 

共享办公的盈利模式就是通过租赁或购置办公室物业，加以装修后，再转租给个人或公司赚取租金差价。WeWork能成为行业龙头，除了愿意投资提供设计时髦、充满活力的办公环境外，主要有两个原因。

第一，诺伊曼将办公场所包装成一个不仅仅用作工作的「社区」。他们有专人安排各种活动，让来自不同领域产业的租户互相交流和建立人脉网络，令各个租户个体(Me)凝聚成一个共同发展奋斗的社群(We)。

第二就是诺伊曼无惧风险的管理风格。在纪录片中，描述了诺伊曼和软库孙正义第一次见面的情况，孙正义起初拒绝投资WeWork，但指点了诺伊曼「聪明人和疯子打架，一定是疯子获胜」。意思就是要诺伊曼要不畏风险，勇於短时间内把业务做大做强才能打败对手。诺伊曼的确实行了如此战略，亦顺利获得软库注资，一跃成为行业龙头。 

不顾风险的过急扩张终於令WeWork陷入危机。笔者认为，WeWork这次的失败并不代表共享办公空间失败。新冠肺炎疫情后，不少公司已开始认识到弹性工作场所的好处，开始缩减办公室规模和追求更灵活的工作空间，共享办公空间的需求只会日益上扬。

相反，WeWork的失败只是证明了无论多优秀的商业理念都不能缺少专业廉洁的管治，寄望WeWork在重组管理团队，甚至透过SPAC上市后可回复正轨。当一头健康的独角兽，继续为重新定义房地产而努力。

作者为方土控股行政总裁及Asia PropTech创办人卢铭恩