现时按息处於超低水平，加上有个别银行对於转按业务转趋积极，令个别转按息率低至H+1.3%至H+1.4%，实际息率由去年曾达2.5厘降为低至1.4厘至1.6厘，造就砖头套取流动资金的成本相当低廉，以物业套取100万资金的每月利息仅约1,250元，吸引业主透过持有之物业以低息成本套取资金寻求高回报，又或作资金运用。息率下跌兼且贷款业务竞争下，私人贷款的利息亦逐步趋跌，部份实际年利率低至2厘至5厘，个别合条件的贷款更低至2厘以下；那麽私人贷款与物业套现应如何选择? 私人贷款的弹性较大，无须抵押物业，由申请至提取资金的速度较快，适合在短时间内需要资金运用的人士。私人贷款的收费准则参差，或涉及手续费，故此借款人宜用实际年利率作为参考基准，私人贷款还款期一般由3个月至60个月不等，视乎借款人之需要而选择。

至於物业套现，利息支出一般可低於私人贷款，资金成本上是较低的。由於物业价值动辄几百万或以上，若有足够水位，透过物业可套取的贷款额较高，例如一个估值800万元之单位，以6成按揭额480万元计，扣除剩余按揭余额150万元后，业主仍可透过加按套现金额达330万元。物业套现之还款期可长达10年至30年不等，拉长还款期可减轻每月还款负担，但要留意转按/加按一般设有为期两年之罚息期。由於转按套现属於有抵押按揭贷款，当中涉及重新办理按揭契约及律师楼手续，故此套取资金的所需时间较私贷长，一般仍需一个多月时间，故此物业套现一般不适合用作紧急或短期资金周转。

在现行按揭措施下，若然借款人已有其他按揭在身又或已属於按揭担保人，当再申请另一物业之转按或物业套现，该贷款便成为第二套房按揭，按揭成数会受影响而需降低一成；如是者，物业套现可得出的水位便减少了，业主应先作计算。例如借款人想替一个市值1,000万物业申请转按并套现，现时按揭余额为400万元，但由於借款人已属於其亲属物业之按揭担保人，有关转按便属於第二套房按揭，按揭成数需由5成降至4成，可造贷款额将由500万元降至400万元，减除按揭余额后，等於已没有套现水位。再者，对於第二套房按揭，在现行楼按措施下之供款占入息比率及压力测试要求亦会提高，有关上限需降低一成，变相借款人需有更充裕还款能力方可获银行批出贷款。申请物业套现亦洐生出类近考虑，借款人申请了物业套现腾出资金作私人用途，其后他决定再购买物业，新购物业便属於第二套房按揭，按揭成数同样需降一成。

由於私人贷款不属於按揭类别，故此基本上不受限於上述情况，在这方面有较大弹性。不过，借取私人贷款不等於对按揭申请没有影响，私人贷款亦属於债务，若再申请按揭贷款，有关私人贷款的还款额亦须计入每月供款占入息比率(DSR)一并计算。由於私人贷款以短期使用为主，还款期较短，若涉及之贷款额较高，每月还款额便较大，在往后申请按揭时，有私贷在身便较易令DSR爆煲，因而未能获银行批出按揭。例如借款人准备申请500万按揭贷款，25年还款期计，以H按封顶息率计算之每月供款约$22,430，但他已有40万私人贷款在身，分24个月清还，每月还款额已约达$17,300，银行计算之每月债务供款由2万多元增至约近4万元，通过DSR的难度便大大提高。不过，由於私人贷款不属於按揭类别，在计算压力测试方面，私贷供款是无需加上3厘假定息率。很多时，银行会建议按揭申请人先清还其私人贷款，以作为较简单的拆解方法，但当然，这便要视乎申请人是否有足够资金作出此安排。

另需留意，基於按揭成数之限制，按揭银行一般不接受买楼首期来自物业套现或私人贷款。物业套现与私人贷款各有利弊，借款人宜先衡量自身状况而选择。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭董事总经理王美凤