【Alan论道】七月份深圳房地产市场概况

专家分享-Alan论道

2020-08-15

深圳房地产市场七月份成交资料:一手3478单,按季上涨4.0%;二手13407单,按季上涨26.6%。七月份上半月,市场仍然持续了疫情之後的反弹态势,新房保持平稳向上,二手房继续火热增长。综观上半年市况,二手房市场从四月份开始,上涨速度比较惊人,普遍涨幅大於新房市场。但是新房市场,出现个别网红专案特别火,销售情况吸引全城关注。在这样大力反弹市况的背景下,715新深八条调控政策,在市场预期下强势出台。

 

政府调控一般按照市场走势来,政策目的是把走偏的市场调控,修正回到正轨上。如果市场在健康的发展道路上,那麽就不存在调控的需要。今年上半年,经历春节假期及疫情爆发所影响,二月份市场非常低迷,成交接近冰点。但是随着疫情受控,复工复产恢复市场动力,成交急速反弹,造成市场出现偏离房住不炒的发展轨道。715新政内容,主要是根据上半年市场主要问题作出针对性解决方案,包括热点新楼盘过热、二手涨幅过大问题,通过多种手段——限购、限贷、调整豪宅税、增值税等,针对性的规范一手打新及降低二手热度。


715新政内容,二手市场调控政策更多更严,导致新政後,市场出现两极分化。二手住房打击最大,客户量大幅度减少,从中原找房资料看,二手房无论是谘询,还是带看量,都出现明显的减少,客户观望情绪骤升。部分客户虽然失去了深圳住宅购房资格,但是市场整体成交量并没有出现断崖式下跌,部分客户购房意愿还是比较大,他们选择向其他地方转移。

 

深圳住宅市场需求出现分流到其他板块的情况下,一部分由住宅转向公寓、商业等不限购产品,另一部分由深圳转向临深区域,特别是东莞、惠州等地。新政限购升级,让买不到住宅的客户转向公寓,公寓以往整体成交低於住宅,但是不限购卖点在新政後被放大,刺激公寓销售情况。对拥有公寓在手的开发商来说算,这次新政是利好消息,加速公寓销售流转。


上半年住宅被过度集中追捧,715政策出台後,可以看到起到把市场需求分流的作用,达到短期可以有效缓解房价上涨压力。新政让需求分流到公寓、临深等地方,起到了舒缓新房网红盘过热、二手火爆的作用。从各板块成交量看,分流出去成交和深圳住宅的成交量,加起来的总量跟新政前的成交量,差别并不是很大,主要区别在於715之前成交集中於深圳二手住宅,715之後成交分流到公寓及临深物业。

 

新政主要是压抑部分需求,但是市场供求矛盾仍然存在,深圳总体需求量大而房源少,深圳每年新增供应新房住宅大概平均4万多伙,但每年新增常住人口就达30万,新增需求远远大於供应。估计新政让有效需求打了七折,但供不应求的局面还是没有扭转,只是有所舒缓,问题还是会一直存在。深圳购买力强,购房需求大,虽然限购条件增加,有效客户下降,但是剩下的购买力还是大於供应量。

 

分流让需求可以在短期内得到快速控制,但长期还是应该增加供应,近两年深圳已经在加大住宅供应力度,商品房、人才房供应量逐年增加。针对网红盘,新政也给出了方案,开发商可以制定一定的购房条件降低购买人数。近期一些热点楼盘为回应政策,通过减少收筹时间、积分选房、无房家庭优先等方法,减少购房人数,避免被政策盯上。发展商的心态是避免让自己成为网红盘,尽力不要引起市场过度关注,导致房源紧张、混乱抢购的局面。

 

七月底深圳再出731政策,不再批售商务公寓。一方面商务公寓已经成为类住宅产品,既然是做纯居住,就没有必要区分公寓及住宅。换句话说,公寓的历史任务已经完成,未来再没有存在的必要,回归到住宅当中可以更加简单便捷的管理。同时也鼓励已批的公寓改为可售人才住房,通过借助发展商的力量,政企合作,增加人才住房的供应。目前市场上住宅供应还是紧张,若是住宅长期供应还是上不去,供需矛盾就难以解决。

 

作者为深圳中原董事总经理郑叔伦

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