【Alan论道】七月份深圳房地产市场概况

专家分享 - Alan论道 郑叔伦

日期 :2020-08-15


深圳房地產市場七月份成交資料:一手3478單,按季上漲4.0%;二手13407單,按季上漲26.6%。七月份上半月,市場仍然持續了疫情之後的反彈態勢,新房保持平穩向上,二手房繼續火熱增長。綜觀上半年市況,二手房市場從四月份開始,上漲速度比較驚人,普遍漲幅大於新房市場。但是新房市場,出現個別網紅專案特別火,銷售情況吸引全城關注。在這樣大力反彈市況的背景下,715新深八條調控政策,在市場預期下強勢出臺。

 

政府調控一般按照市場走勢來,政策目的是把走偏的市場調控,修正回到正軌上。如果市場在健康的發展道路上,那麼就不存在調控的需要。今年上半年,經歷春節假期及疫情爆發所影響,二月份市場非常低迷,成交接近冰點。但是隨著疫情受控,復工複產恢復市場動力,成交急速反彈,造成市場出現偏離房住不炒的發展軌道。715新政內容,主要是根據上半年市場主要問題作出針對性解決方案,包括熱點新樓盤過熱、二手漲幅過大問題,通過多種手段——限購、限貸、調整豪宅稅、增值稅等,針對性的規範一手打新及降低二手熱度。


715新政內容,二手市場調控政策更多更嚴,導致新政後,市場出現兩極分化。二手住房打擊最大,客戶量大幅度減少,從中原找房資料看,二手房無論是諮詢,還是帶看量,都出現明顯的減少,客戶觀望情緒驟升。部分客戶雖然失去了深圳住宅購房資格,但是市場整體成交量並沒有出現斷崖式下跌,部分客戶購房意願還是比較大,他們選擇向其他地方轉移。

 

深圳住宅市場需求出現分流到其他板塊的情況下,一部分由住宅轉向公寓、商業等不限購產品,另一部分由深圳轉向臨深區域,特別是東莞、惠州等地。新政限購升級,讓買不到住宅的客戶轉向公寓,公寓以往整體成交低於住宅,但是不限購賣點在新政後被放大,刺激公寓銷售情況。對擁有公寓在手的開發商來說算,這次新政是利好消息,加速公寓銷售流轉。


上半年住宅被過度集中追捧,715政策出臺後,可以看到起到把市場需求分流的作用,達到短期可以有效緩解房價上漲壓力。新政讓需求分流到公寓、臨深等地方,起到了舒緩新房網紅盤過熱、二手火爆的作用。從各板塊成交量看,分流出去成交和深圳住宅的成交量,加起來的總量跟新政前的成交量,差別並不是很大,主要區別在於715之前成交集中於深圳二手住宅,715之後成交分流到公寓及臨深物業。

 

新政主要是壓抑部分需求,但是市場供求矛盾仍然存在,深圳總體需求量大而房源少,深圳每年新增供應新房住宅大概平均4萬多伙,但每年新增常住人口就達30萬,新增需求遠遠大於供應。估計新政讓有效需求打了七折,但供不應求的局面還是沒有扭轉,只是有所舒緩,問題還是會一直存在。深圳購買力強,購房需求大,雖然限購條件增加,有效客戶下降,但是剩下的購買力還是大於供應量。

 

分流讓需求可以在短期內得到快速控制,但長期還是應該增加供應,近兩年深圳已經在加大住宅供應力度,商品房、人才房供應量逐年增加。針對網紅盤,新政也給出了方案,開發商可以制定一定的購房條件降低購買人數。近期一些熱點樓盤為回應政策,通過減少收籌時間、積分選房、無房家庭優先等方法,減少購房人數,避免被政策盯上。發展商的心態是避免讓自己成為網紅盤,盡力不要引起市場過度關注,導致房源緊張、混亂搶購的局面。

 

七月底深圳再出731政策,不再批售商務公寓。一方面商務公寓已經成為類住宅產品,既然是做純居住,就沒有必要區分公寓及住宅。換句話說,公寓的歷史任務已經完成,未來再沒有存在的必要,回歸到住宅當中可以更加簡單便捷的管理。同時也鼓勵已批的公寓改為可售人才住房,通過借助發展商的力量,政企合作,增加人才住房的供應。目前市場上住宅供應還是緊張,若是住宅長期供應還是上不去,供需矛盾就難以解決。

 

作者為深圳中原董事總經理鄭叔倫

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