私楼租金续插水 收租回报见底未?

地产楼市 - 城中热话

日期 :2021-02-23


受疫情影響,經濟環境疲弱,失業率創多年新高,與實體經濟掛鈎的租務市場亦直接受累。據差餉物業估價署資料,去年全年私樓租金指數下跌6%,但同期私樓樓價指數硬淨,全年錄0.02%升幅。面對樓價與租金背道而馳,打算買樓收租的投資客或需有低回報的心理準備。

 

過去十多年,本港整體私樓的租金回報走勢反覆向下。參考2009年或之前私樓租金回報仍不時有逾3厘水平,其中高峰期為2008年下半年,最多可達3.7厘。及後多年來一直徘徊2.2至2.5厘之間。至2018年初回報更首次跌穿2厘水平,去年全年回報一直處於1.9至2厘之間。

 

2009年或之前租金回報逾3厘

 

若以單位類型細分,去年年中實用面積1,722平方呎或以上的E類單位,租金回報更只有1.8厘,創出有紀錄以來新低。參考渣甸山嘉雲臺7座低層戶,實用面積1,507平方呎三房,上月減價5,000元至每月6萬元租出,呎租不足40元,單位去年年中以4,100萬元買入,租金回報僅約1.8厘。至於剛入伙的新樓,供應多亦令租金受壓,回報或更見低殘。

 

買磚頭聚焦長線升值潛力

 

據彭博日前的分析指出,移民潮令二手單位供應增加,預計當有1%居住在私樓的家庭離港下,將導致今年住宅空置率上升至5.3%,估計今年租金跌幅跟去年相若,約跌6%,而整體租金回報率或跌穿2厘。雖然現時買樓收租享有的回報毫不吸引,不過買磚頭仍是看長線的升值潛力及日後轉手的賺幅,加上按揭帶來的槓桿效應,「買樓收租等升值」仍有一定捧場客。

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